一 社区商业概述

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊高速公路的修建，城市居民大量向郊区扩散，产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。

自2005年商务部开展全国商业示范社区的创建和培育工作以来，全国各地以“商业示范社区”创建为着力点，调动各方面的积极性，努力探索社区商业发展新模式，全面提升社区商业服务水平，取得了明显成效。2008年11月18日，广东省经贸委下发《加快发展服务业的实施意见》，将发展社区商业列为推进现代流通业的四大工程之一，提出以“便利消费进社区，便民服务进家庭”的双进工程为工作重点，树立7类不同特点的社区样板，改造社区小型商业模式，并计划实施“千街万巷”市场工程，首批在广州、东莞、河源等市进行试点，以积极培育和申报国家级社区商业示范区，发挥示范带动作用。

珠三角地区也抓住了这个契机，加大了各方面的投入，以提升本地区社区商业的发展水平。

（一）社区商业的概念

社区的概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业则是以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。有专家称社区商业为“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店、10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。与大部分在城市中心商业区经营的商业不同，社区商业面向社区内居民，具有很强的地域性和相对独立性，便民、利民是其最突出特点。

作为以便民、利民为主要要求的社区商业，在业态上有其特殊要求，在规模一定的情况下，其业态设置要与规模相匹配。南京市社会科学院经济研究所丰志勇和上海财经大学财经研究所何骏归纳了社区人口经济水平和各阶段社区商业业态的匹配情况，具体如表1所示。

表1 我国城市社区商业主要业态配置

表1以社区人口规模为基本分类单位，考虑了各种规模下社区商业应有的业态，为科学规划社区商业业态的分布提供了依据。近年来随着中国商业地产的兴起，大批消费者购买了社区物业，也使得社区的概念越发强化。在这种态势下，主要为社区居民提供衣食住行、购物、休闲、娱乐的社区商业的地位也显得越发重要，社区商业的发展也开始得到各有关部门的高度重视，科学、稳健地发展社区商业，充分满足社区居民各种各样的消费需求，促进社区商业的繁荣，成为一个重要任务。

（二）我国社区商业发展的基本模式

中国的社区商业主要有三大发展模式：^[1]

1.社区底商发展模式

社区底商属于零售物业范畴，一般指开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑，从事零售商业和服务业。社区底商发展模式，是将房地产开发与零售业相结合的一种社区商业模式。在这种模式下，社区物业落成时，底层物业的拥有者会以商铺招租的形式进行招商，以达到为社区居民配套商业的目的。

2.社区商业街发展模式

社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合形成的商品交易服务场所。其存在形式分为带状商业街和环型组团式商业街。

3.购物中心发展模式

购物中心是由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心一般有宽敞的停车场，位置靠近马路，顾客购物来去较便利。

表2 社区商业发展模式比较

以上三种社区商业的发展模式，是理论上的单一模式，实际建设中很少有社区仅仅发展单一模式，一般开发底商的会同时建设社区特色商业街；而发展购物中心模式的社区，一般也围绕购