一 开篇

按照美国购物中心协会的定义，“购物中心是指由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店，多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。

我国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物中心的定义为“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各种零售业态、服务设施的集合体”。

购物中心特点有三：一是大，指占地面积大，建筑面积大，停车场面积大；二是多，指业种业态多，店铺多，功能多；三是高，指购物环境要求高，顾客群购买力高。

按照著名商贸流通业专家徐印州（2004）的划分标准，珠三角城市中心型购物中心可分为三种类型：第一种是以天河城广场为代表的广域型都会型购物中心；第二种是区域型购物中心；第三种是社区型购物中心（又可细分为三种类型，其一是按照正规购物中心打造而成的，其二是由大卖场转型而来的，其三是镇一级购物中心）。

二 概述

（一）广州、深圳、佛山的主要经济指标^[1]

（1）GDP情况（见图1）。

图1 广州、深圳、佛山GDP情况

（2）人均GDP情况（见图2）。

图2 广州、深圳、佛山人均GDP情况

（3）社会零售总额情况（见图3）。

图3 广州、深圳、佛山社会零售总额情况

（4）人均可支配收入情况（见图4）。

图4 广州、深圳、佛山人均可支配收入情况

（二）广州、深圳、佛山商业发展概况

（1）广州商业发展概况。

广州作为中国少有的千年商都，商业十分发达，就连现代内地常见的购物中心、便利店、专业批发市场等种种新兴业态也均源自于珠三角的龙头——广州。经过羊城人30多年的辛勤劳动，广州市的GDP从1978年的43.09亿元增至2010年的10748.28亿元，翻了249倍，2010年人均GDP达87458元；社会消费品零售总额从1978年的17.63亿元增至2010年的4476.38亿元，翻了近254倍，居广东省第一。

商品数量从匮乏到丰富；从供不应求到供过于求；市场从卖方市场转变为买方市场；经济体制从计划经济迈向市场经济；商品流通从凭票定点供应逐步发展成自由流通；商业经营从“皇帝女不愁嫁”的高高在上，到视顾客为上帝，致力于服务质量的改善；市场参与主体由单一主体逐步过渡到多元主体；商业流通从“分配”的角色逐渐回归到“交换、互通”的角色；零售市场对外资全面开放，竞争开始无所不在。最初以购买食品为主，逐渐转变到以购买衣着和日用品为主，最后转变到以购买住房、汽车和电脑为主；业态由较为传统、单一，而且单店经营规模小、经营模式粗放转变为连锁专卖店、大型连锁超市、大型购物中心、连锁便利店、仓储式购物中心等新型业态。

在多方努力打造之下，最终使得广州形成了多个黄金商圈：天河中心商圈、北京路商圈、中山六路商圈、农林下路商圈、上下九商圈、江南西商圈、广州大道南商圈。^[2]

（2）深圳商业发展概况。

经过30多年的发展，深圳成为中国举足轻重的高科技产业基地，金融、物流中心城市，同时也是中国最年轻、最具生机和活力的新兴移民城市。深圳创造了令世人惊叹的经济奇迹，2010年的GDP总额达9510.91亿元，人均GDP达91697元。伴随着经济的腾飞，深圳的商业也取得了长足的发展，社会消费品零售总额达3000.76亿元，居广东省第二。

深圳良好的城市发展及增长预期、丰富的具有挑战性的就业机会、排名中国第一的居民收入水平及增长预期、高质量的私人消费和服务、便利的通信与交通设施、高质量的文化娱乐与卫生教育基础设施、多样性及国际化的文化、毗邻港澳的地理区位，都为商业繁荣发展提供了上佳的土壤。

到目前为止，深圳零售业已经形成了业态齐全、网点众多的格局，无论是服务质量还是服务内容都已领先广东各地，从80年代的渔村墟市到农贸市场，到初具规模的商业物流中心，再到风情万种的商业步行街区和现代购物中心；从罗湖的东门一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立；从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，再到大型专业卖场、品牌专业店、大型购物中心，深圳商业的业态不断升级，引领深圳商业进入到多层次、立体化、全方位的竞争格局。目前，深圳已拥有了全国密度最大的商业税源。

经过30多年的精心培育，深圳已建设形成和正在形成