CBD（Central Business District，中央商务区）是城市经济发展到一定阶段后，以功能区形式呈现的城市职能单元区块。自伯吉斯提出CBD概念（E.W.Burgess，1923）以来，伴随着城市经济发展进程，百年来国内外CBD不断变迁，逐渐经历了区位演化、空间异化、国际链接、功能延伸、层次区分等阶段。从产业发展来看，曼哈顿（金融服务业）、伦敦（金融和文化创意服务业）、拉德芳斯（旅游文化服务业）、东京新宿（研发和技术创新服务业）、柏林（总部服务业）等地的CBD现代服务业发展各有经验；从空间区位来看，曼哈顿CBD核心辐射式、伦敦金融城单向区块梯度发展式（道克兰CBD轴线布局式）、拉德芳斯CBD规划更新式、东京CBD流线型环状交通导向式等空间布局也各有特色。CBD的发展历史，就是城市商务服务业的发展历程，也显示了城市核心竞争力的演变过程。

鉴于CBD对于城市发展的重要意义，近年来国内外大中城市绝大部分在建设CBD以推进城市和产业发展。例如，《2006悉尼CBD区域行动计划》分短期（2006年左右）、中期（2008～2009年）、长期（2010年及以后）提出了CBD区域空间和基础设施建设计划。又如，1993年北京CBD经国务院批复2000年正式建设开发，2008年北京市出台《北京市委市政府关于促进首都金融业发展的意见》，提出了一城之内“一主一副三新四后台”等九个商务区的发展布局，但布局分散、特色各异。再如，2013年2月重庆市政府发布《重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》，计划到2017年基本建成具有国际影响力的中央商务区。

事实上，作为城市发展的中心商务区，CBD本质上是现代服务业高度聚集的城市功能单元。产业集聚形成零售商业等服务业形态，为CBD发展提供了经济动力；人流、物流、资本流、信息流在CBD的融合又逐渐形成城市经济发展制高点。综观国内外CBD发展情况，我们认为：CBD的演变规律和发展趋势影响甚至决定着其所在城市乃至区域的发展阶段、层次、高度和方向，而其发展规律和演进趋势，可以从理论演进、功能与区位演变、主要特征和发展趋势等四个方面加以说明。

一 CBD发展理论演进

CBD发展已近百年，在此期间诸多学者对CBD发展的各种现象、特点和规律进行了针对性研究。例如，伯吉斯等观察CBD的城市空间结构模式，墨菲等结合土地利用调查尝试量化CBD的指数计算，阿隆索等则分析了CBD的城市空间结构经济模型。下文基于理论分析，分别从城市社会学、城市地理学和城市经济学等三个方面^[1]进行扼要总结和概述。

（一）城市社会学对CBD的研究

1.伯吉斯——同心圆模式

“同心圆”模式理论在1923年由美国学者伯吉斯（E.W.Burgess）提出。伯吉斯认为，城市内部的空间结构可以分为5个圈层，其核心区为中央商务区（CBD），沿城市空间向外分别是商业过渡区、工人住宅区、中产阶级居住区和高收入阶级居住区，这5个圈层的土地用途各异，但围绕CBD规则性向外扩展。位于圈层中心的CBD通常是零售、办公、俱乐部、旅馆、剧院等机构的高度集中地，因而也常常是城市交通中心、商业中心和社会活动中心。由于人口增长和经济发展，城市地理空间不断扩展，圈层地带就会次第外延但并不改变其分布顺序。显然，CBD最初是指城市中心区域的商业汇聚地，其产业形态主要是零售商业和生活服务业。

总体上说，同心圆模式基本符合20世纪20年代美国单中心城市的发展模式。限于时代发展，该模式没有考虑到交通道路、区位空间、土地利用和城市规划等方面的影响，从而和CBD发展实际产生了越来越大的偏差。概而言之，同心圆模式是简单描述CBD初期空间形态的发展模式。

2.霍伊特——扇形模型

由于交通状况决定着城市内商业单元的直接可达性，而同心圆模式没有考虑交通因素影响，因而有一定局限性并会影响不同区域土地价值，因此1939年美国霍伊特在同心圆模式的基础上从土地使用的角度提出CBD的空间形态可以归纳为扇形发展状态。

霍伊特提出，沿城市主要交通干道，单位土地的价格和租金将会从城市中心地起逐步下降，而其下降趋势呈扇形扩展状态。其中，用途相似的土地会相互连接在一起。在扇形模型理论中，霍伊特认为基于放射状交通线路，加之受同心圆模式的影响，城市也呈外向扩展放射状态。

与同心圆理论相比，扇形模型考虑了交通要素；但显然，限于历史发展情况，即使是从土地