本文以西方资本主义城市土地利用模式理论，解释香港中央商务区的形成及其发展原因。通过对其主要经济活动在时空上的变化，解析在市场动力下中央商务区的土地利用如何配合外部宏观经济的变化而作出调整。在这个过程中，经济集聚与规模的效应至为明显。政府在中央商务区与全市各区间交通通达的保持、提升，以及在中央商务区内促进便利步行的规划与构建，更是促使CBD成为高档金融与商贸服务活动高效平台的重要原因。

一 中央商务区（CBD）的形成

依据西方传统的城市发展假说，比如，伯吉斯的同心圆模式（Burgess’ Ring Model），霍依特的扇形模式（Hoyt’s Sector Model）或是哈里斯和奥曼的覆内核模式（Harris & Ullman’s Multiple Nuclei Model），城市的土地利用结构都是环绕着一个中心商业区而展开的。上述这些西方近现代城市模式，反映出美国等资本主义国家大城市的土地利用结构，非常依赖市场经济竞争，即所谓地租因素的作用。这与工业发展前期的城市结构及社会主义国家的城市结构有一定的区别。工业发展前的城市（Pre-industrial City），教会及皇室最具影响力，因而反映他们权力的建筑物占据了市中心，商业楼宇则在偏远地方。在社会主义国家的城市，市政府办公楼、群众集会广场及纪念革命的建筑物，通常都占据市中心位置，显示出社会主义的特点，这也是我国1979年改革开放前城市的通例。

香港是中国一个特殊的地区，一百多年来一直是英国管制下的资本主义高度发达的工商海港城市，市中心的土地利用结构以商业为主，与传统的美国城市结构吻合。不过，美国大都市数十年来（1970～2000年）的离心发展很强，因为城市化趋向郊区化，以及交通和通信技术的发展，不少商业及服务业逐渐迁离市中心，趋向郊区选址。在香港，随着交通网络的发展中央商务区的高级商业及其他服务业活动，也有某种程度的向外扩散，但自中国改革开放以来，金融及高档商业服务活动大增，使中央商务区的地位更显重要；而它在地域上、功能上亦发生了一定的转变，显示出在市场主导下，为适应宏观经济的变化，CBD的空间扩展与功能也随之改变。

二 香港CBD的土地利用及其特点

香港的CBD一般指香港岛的中环，但中环其实只是一个统计和行政的小区。真正的CBD有一部分伸延至西边的上环和东边的湾仔（见图1）。

图1 1983年香港维多利亚港两岸及CBD位置示意

CBD的土地利用分布，按学术研究惯例，大扺可归纳为以一个高峰地价的交叉点（Peak Land Value Corner，PLVC），按商业活动的级别自交叉点向外分布：最高级活动，即银行业最接近交叉点；其次为高级零售行业，如高级时装；再次是写字楼（即办公楼）；边沿部分为过渡地带，混杂着写字楼、零售点、批发点和住宅等（见图2）。

图2 1983年香港CBD的土地用途及功能分区示意

从国际CBD的发展经验来看，CBD地域的大小和其内部的土地利用结构是随时间和CBD的自身发展而改变的，香港CBD亦是如此，图3显示了1968～1984年香港CBD的土地利用结构及其各类功能占用空间的变化情况。

图3 1968～1984年香港CBD的功能转变及其空间占用情况

香港CBD 2/3在中环、1/6在上环、1/6在湾仔。近年来，随着中环湾仔北的填海以及交通的发展，CBD向湾仔的伸延更为明显。图4显示，CBD的范围及边界线不断变化，反映了港岛上的地形、都市发展、交通发展方向以及香港高级商业活动发展的趋势。香港CBD的主要服务行业包括银行和财务公司、律师和会计师楼、工程和商业顾问公司、进出口商行和零售批发总公司、保险公司、大酒店、高级消费品商店、交通及旅游总公司及主要门市部等。

图4 香港CBD的范围变化及其土地利用情况示意

上述机构一般是为整个香港经济体（甚至覆盖整个中国及远东和太平洋地区）服务，以全港市民为他们的顾客网，故须选择市中心地带，即最容易到达的地点。中环成为最受欢迎的地方，因为它交通最方便，位于人口最集中的维多利亚港两岸（约有全港七成人口）的中央点。中环在“二战”以来一直有多条渡轮及公共汽车线与全港各区联系，自1979年地铁通车后更是全港地铁枢纽，促成了高级商业活动以中环为目的的向心性（见图5）。

图5 2012年香港市内公共交通及商业中心网示意

一般来说，CBD的形成与一些高级商业活动有高度关联性。不少商业企业的决策及其有关文档需要立即传递，也有不少