在旅游与房地产两个产业的交叉与汇合中，中国旅游地产从探索前行到快速成长，走出了一条具有中国特色的发展之路。旅游企业在发展中加大了基础设施建设的投入，中国上万家房地产企业大部分都涉足了旅游房地产的开发，更有很多其他领域的资金以旅游地产的形式进入到旅游产业。其中，有旅游项目的平地而起、成功运营，也有以旅游之名进行房地产开发、以既得利益为目的的案例。不论是大企业、大资金的进入，还是新项目、新模式的运行，都不断引发人们的关注与热议。

旅游地产作为一个跨界的概念，从不同的角度可以有不同的定义方式。从广义上说，旅游地产指与旅游活动相关的房产和地产的总称。旅游房产是指建筑在土地上的与旅游活动相关的各种房屋，包括酒店、住宅、商业和旅游相关服务用房等；地产是指土地及其上下不一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。从狭义上看，产权酒店、时权酒店、景区住宅、度假村、旅游物业、休闲房地产、第二居所、分时度假……这些概念从不同的角度表述了旅游地产的不同类型。当前普遍应用的旅游地产分类为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。随着旅游房地产领域跨界情况的愈发普遍，旅游房地产的形态更加多样，现在人们也会从产品类别、资源类型及经营模式三个维度来对旅游房地产进行划分：第一类从产品形态分，旅游房地产可以分为5级景区、创意农业、历史文化遗产、温泉、主题商业、滨水、文化创意、宗教文化、高尔夫、滑雪、主题公园等；第二类从资源形态分，旅游房地产可以分为，山地、滨水、高尔夫、滑雪、温泉、古镇古村落等；第三类从经营模式分旅游房地产可以分为：主题公园、古镇古村落、主题酒店、旅游综合体、影视地产、销售型旅游地产等。旅游地产的类别划分并不绝对，不同的类别之间有交叉也可能会转化。本文以广义旅游地产为研究对象，还涉及了旅游地产项目的规划、建设及经营。

一 中国旅游地产发展的历程与背景

（一）中国旅游地产的发展历程

1.中国旅游地产的初步兴起

20世纪80～90年代，随着人们生活水平的提高以及对房地产市场前景的看好，房地产开始被人们赋予更多的投资属性。一边是旺盛的市场需求，一边是很多沿海不发达城市希望通过出让土地增加政府财政，两者不谋而合。一时间，山东半岛、辽东半岛、海南岛等地一片片海景房拔地而起。画面优美的海景房广告塞满了城市的大街小巷，这些沿海城市吸引了来自东北三省、新疆、山西等地的看房团，海景房成为中国最初意义上的旅游地产。

不过很快问题也随之而来。这些所谓的旅游地产除了靠近大海以外并不具有其他旅游功能，加之这些地区的市政配套并没有跟上房地产急速发展的节奏，很多公共服务功能是缺失的。购房者并不会选择常年在这些地方居住、生活，这些海景房的使用率极低。另外，产业的空心化使得这些地区的常住人口极少，因此，这些成片的海景房也就变成了“空城”“鬼城”。对于当地政府来说，除了一次性的土地财政收入，这些项目并没有带来就业、税收和长期财政收入。这样的发展方式直到21世纪初仍在很多地方继续。难得的是，有些地方政府和房地产开发企业开始寻求改变，在最初的海景房基础上增加更多具有旅游休闲功能的项目和服务设施。

除了海景房，在20世纪末21世纪初，主题公园也成为很多企业投资的一种旅游地产形态。但是，由于主题公园沉淀资金较多、回收周期长，且对专业的经营能力有很高的要求，很多主题公园在游客们失去猎奇心理后纷纷倒掉。

2.中国旅游地产的转型发展

2010年以来，中国人的旅游需求开始发生明显变化。旅游方式从以跟团为主要形式的观光游逐渐向以自由行为主的休闲度假转变。旅游地产开发商开始增加能够满足人们更多休闲需求的服务产品和项目，如高尔夫、温泉、滑雪、马术、低空飞行、邮轮等等。

打着旅游名义赚房地产销售的钱的旅游地产时代逐渐结束，真正的旅游地产项目开始形成。开发主体也开始变得多元，既有传统的房地产开发企业，也有传统旅游企业，甚至出身于农业、家电行业的人都开始来分旅游地产的一杯羹。市场化的竞争使得中国的旅游地产以较快的速度呈现良性发展的态势。开发企业从拼设备、拼地理位置开始更多关注产品创新、