一 2012年以来房地产市场运行特点

为了巩固房地产市场调控成果，2012年以来，中央政府在面临经济下行的压力下坚持房地产调控不动摇。一方面坚决遏制投资、投机性需求，另一方面支持和保护刚性需求。30多个城市通过公积金贷款额度上调和首次置业税费减免等方式鼓励刚性需求，货币预调微调力度加大，催生市场回暖。

1.国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小

有“房地产业温度计”之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数，在本轮市场调控中于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势。2011年11月下滑到100以下的不景气区间，2012年1～9月仅8月有过短暂回升，其他均呈现逐月下滑的态势，但是从6、7月起下滑幅度开始大幅缩小（见图1）。

图1 2011年2月～2012年9月国房景气指数

2.房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速低于房地产投资

2012年以来，在调控政策不放松和市场需求观望情绪严重的情况下，房地产投资的增速明显下滑，1～9月，全国房地产开发投资51045.93亿元，累计同比名义增长15.4%，增速比上年同期下降16.6个百分点（见图2）。房地产中的住宅投资比重下降更大，1～9月住宅投资完成额35126.17亿元，累计同比增长10.5%，比上年同期增速下降24.7个百分点，也大大低于房地产投资增速。而整个房地产业投资增速（18.70%）从2012年4月开始就低于固定资产投资增速（20.2%）。

图2 2011年2月～2012年9月房地产与住宅累计开发投资额与增速

3.房地产投资中外资大幅下降，自筹资金增幅下降较快

1～9月，房地产投资资金来源总额为68231.62亿元，同比增长10.1%（见图3），增速低于2011年同期12.6个百分点。从资金来源的结构分析，国内贷款、自筹资金分别为11008.12亿元和28437.71亿元，分别占资金来源的16%和42%，其中国内贷款占比与2011年持平，自筹资金上升2个百分点。从同比增速看，国内贷款同比增长12.9%，高出2011年同期9.2个百分点，自筹资金同比增长11.4%，比2011年同期低22.1个百分点。利用外资出现大幅下降，1～9月累计同比下降53.3%。尽管贷款、定金预收款增速均有回升，但行业资金仍处于紧张状态。

图3 2011年2月～2012年9月各类房地产开发资金来源累计同比增速

4.商品房销售跌幅逐月收窄，商品住宅销售受政策影响较大

1～9月商品房销售面积为68441万平方米，同比下降4%（见图4），而2011年同期是增长12.9%；销售额40354亿元，同比增长2.7%，增幅同比下降20.5个百分点，但跌幅逐渐收窄。受限购、限贷政策的影响，1～9月商品住宅销售面积同比下降4.3%，但销售额同比增长3.3%（见图5）。1～9月办公楼和商业营业用房销售面积同比增长好于住宅，分别增长3.3%和-0.2%，反映出调控政策对房地产结构的影响。

图4 2011年2月～2012年9月商品房与商品住宅累计销售面积及增速

图5 2011年2月～2012年9月商品房与商品住宅累计销售额及增速

5.房价呈现“V”形走势，住宅价格指数环比一线城市波动大

从1～9月百城住宅市场看，均价具有明显的“V”形走势，5月的8684元/平方米为近期的谷底（见表1）。从百城住宅价格指数环比走势看，百城价格指数环比6、7月保持较快上升，之后开始连续下滑（见图6），这与货币政策宽松及对放松房市调控的预期有关。一线城市价格波动幅度较大，二线城市最为平稳，三线城市涨幅最低。

表1 2011年1月～2012年9月百城住宅均价与价格指数环比

图6 2012年1～9月百城住宅价格指数环比

6.保障房建设进展顺利，完成年度计划无忧

根据中央预算报告，2012年，中央住房保障支出安排为2117.55亿元，同比增长23.1%，2012年新开工量为700万套，比2010年少300万套，基本建成500万套。根据国家统计局数据，2012年1～9月，全国城镇保障性安居工程新开工720万套，开工率为97%，基本建成480万套，完成投资9600亿元。从目前进度看，完成年度保障房计划没有问题。

二 2012年我国房地产调控政策实施效果及存在的问题

1.投资、投机性需求继续得到遏制，刚性需求不断得到鼓励

2012年以来，地方政府楼市微调不断，但中央对房地产调控依然坚持从严的方针，有违限价、限购的地方政策均被叫停。毫不动摇的楼市调控使得投资、投机性需求继续得到遏制，第一季度，北京市九成购房者为首次置业，广州上半年七成以上购房者为首次置业