按传统角度，商业业态可大致分为六类：购物中心、百货商店、超市、专业店、专卖店、便利店。商业角度称做“购物中心”的，从建筑角度称做“商业综合体”。“商业综合体”是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。即便是“商业综合体”中的商业，通常也是多种业态的组合，呈现“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌独立店”的布局。“商业综合体”不同于传统意义上的“商业建筑”，比后者复杂得多；与开发角度讲的“商业地产”概念也不一样，大致相当于商业地产的一个子集。当今，业内对商业地产边界的定义并未达成一致，但在“商业综合体是商业地产的一部分”这一点上已达成了共识。

商业是世界上最古老的事物之一，商业规则也是主宰世界的基本规则之一。当今的商业世界充满竞争，其发展速度极快。要想做好商业综合体设计，就要关注、了解商业与商业地产。与此同时，因为设计院也面临着市场竞争，所以在一定程度上也可以理解为某种“商业”，因此我们可以借鉴商业领域的经验来发展设计院。

一 2013年商业地产设计发展形势

对商业地产领域而言，2013年是事件频发、跌宕起伏的一年。在这一年中，购物中心世界通行的只租不售的经营模式没有变，房企秉持的开放式开发思路没有变，然而除此以外，似乎一切都在变。

商业地产设计领域，从总体上看是中外龙头设计企业角逐的战场，国内老牌设计企业如上海现代建筑设计（集团）有限公司和中国建筑设计研究院在项目数量上有明显优势；另外有国际背景的新型设计企业在商业地产设计上投入和产出显著；国外设计师事务所结合自身优势，也投入精力开展国内商业地产的策划、方案设计。

（一）商业地产疯狂上马，购物中心大跃进年

“新国五条”对商品住房价格的进一步调控，使房企加码商业地产。原因其实很简单——避免主业下滑。

龙头房企高调挺进。万科做起“城市综合配套服务商”，旗下北京金隅万科广场（昌平，14万平方米）、深圳龙岗万科广场（深圳，15万平方米）已经开业；招商地产将未来5年商业地产投资比重调高至15%～20%；龙湖地产宣布用15年将商业利润占比提升至30%；奥园也加大力度推动“商住双线发展”策略。

二线房企野心勃勃。泰禾集团高调模仿“万达模式”，规划未来3～5年布局20～30座泰禾广场，未来商业地产占比将超50%。宝能集团将加速投入商业地产，未来5年规划投资1200亿元建40座购物中心。

传统意义上的专业店也要成为地产商。红星美凯龙以八代产品为基础，目前以“卖场+酒店+办公+X”模式快速进军商业地产，完成“百MALL时代”，还计划以“院线+高尔夫会所+X”模式，力争到2020年开业100个“爱琴海”购物中心。苏宁置地计划到2020年，完成全国300个苏宁生活广场、50个苏宁广场的开发建设，目标就是超越商业地产大佬万达。

德勤与中国连锁经营协会的报告显示，目前我国已开业的购物中心有3100家，到2015年将达到4000家。据媒体报道，我国主要一线城市的人均商业面积已超过香港特区、美国。这种大跃进式发展导致了同质化严重、空置率高、业绩低迷等现象，行业中的主流观点认为这是一种“阶段性过剩”。

由此引发一种思考：一哄而上也是需求，设计团队应该如何跟进这种需求。

（二）继续遭受电商折磨，商业地产注重O2O

说到底，体验式购物这种零售业态模式就是被电商逼出来的——因为没有足够的有效客流。尽管线上消费占比还不到社会消费品交易总额的10%，尽管大家都知道体验消费是电商替代不了的，但面对电商的蓬勃发展大潮，没有任何商家可以忽视它或拒绝参与其中。利用线上反哺线下的模式也可以认为是电商与实体结合这种趋势的一种表现。所以目前开发商都将目光投向了会员“大数据”，打造O2O平台。经过一年的筹备，万达“万汇网”在12月上线，在此之前，宝龙、绿景、海印等开发商的电商平台也已上线。中粮朝阳大悦城利用大数据增加了销售额，得到业内的好评。

开发商怎样利用大数据引导消费、挖掘市场需求、发现市场空间、进行精准营销——这一可以称做“软基础设施”领域的研究成果肯定会