一 2014年济源房地产市场发展现状

在我国整体经济发展进入新常态的背景下，受货币信贷政策调整、房地产市场长期高速发展带来的供求关系变化以及济源房地产市场自身发展因素的影响，2014年济源房地产开发投资、房屋新开工面积、销售面积、购置面积和契税等多数指标与去年同期相比，均出现不同程度的下滑。

（一）房地产投资高位回落

2014年，济源市共完成房地产投资25.58亿元，同比下降19.9%；其中住宅完成投资18.73亿元，同比下降12.9%；土地购置费达到1.17亿元，同比下降66.2%。从工程用途看，住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额均呈现明显下降，办公楼开发投资为1.05亿元，同比下降39.9%；商业营业用房开发投资为4.63亿元，同比下降38.4%；开发投资中实现逆势增长的是别墅、高档公寓，2014年达到8538万元。

（二）房地产销售大幅下降

2014年，济源全市商品住房销售面积为52.49万平方米，同比下降42.4%；其中住宅销售面积为49.31万平方米，同比下降38%。商品房销售额达到20.13亿元，同比下降36.5%；其中住宅销售额为17.8亿元，同比下降37.9%。住房公积金归集额达到4.4亿元，使用额为4.3亿元，基本实现平衡。

（三）房地产竣工面积快速增长

2014年，房屋施工面积为497.32万平方米，同比增长9.1%；其中住宅施工面积为388.25万平方米，同比增长13.1%。新开工面积为88.92万平方米，同比下降22.4%；其中住宅新开工面积为70.49万平方米，同比下降4.3%。竣工面积为128.89万平方米，同比增长229.1%；其中住宅101.9万平方米，同比增长331.6%，竣工面积增长是房地产建设中为数不多的亮点。

（四）房地产价格稳步上升

全市商品房销售价格同比仍呈上涨趋势，截至2014年年底，商品房销售均价为每平方米3836元，比上年同期增加了357元，同比增长10.3%。与商品房销售价格上涨趋势不同的是，土地成交价格呈现出较大幅度的下降，同比下降了38.7%。从对一些楼盘实地调研情况看，商品房售价两极分化态势明显，城西一些面向进城农民工的楼盘，开盘价每平方米一般在3000元左右，个别项目甚至低于3000元。建业联盟新城、升龙城、半山春景等以品质取胜的楼盘，则居于高位，虽销售情况低于预期，但房价仍然坚挺，企业负责人对后市充满信心。

二 2014年济源房地产市场发展指标下降的原因分析

2014年，济源房地产市场呈现出的发展态势，是综合多种因素叠加的结果，既和国家宏观政策、信贷货币政策、保障性住房政策等因素有关，也和住房市场供求关系的新变化、我国经济整体进入新常态等有关。

（一）经济新常态下房地产业周期性和结构性调整加快

2014年以来，我国房地产市场从供不应求、高速发展的势态逐渐被供需均衡、平稳发展所取代。这是房地产周期性变化的结果，是市场的理性回归。同时，在新常态下我国房地产市场分化趋势更加明显，不同的城市，一线、二线、三线城市消费分化非常明显，北、上、广、深由于人口不断增加，城市不断扩大，房价仍然较为坚挺；但是很多三线、四线城市，仅靠现有的人口，难以支撑未来新增的住房供给，难以形成有效需求。新常态下，济源作为豫西北地区的区域性中心，由于地理区位与产业优势不明显，吸引外来人口不足，外地购房比例较少，购房群体主要以本地人为主，其对周边人口的吸纳能力将决定未来城市房地产发展的走向。同时，必须加快房地产的结构性调整，更加重视养老地产、旅游地产以及相应的增值服务，更好的支撑地方经济社会发展。

（二）国家宏观政策改变了对房地产价格单边上涨的预期

从全国情况看，房地产市场在经历多年的快速增长后，在始于2010年史上最严厉的限贷、限购调控政策影响下，以及房地产调控长效机制建设即将完善，特别是2014年几项较大的国家宏观政策出台，极大地改变了市场预期。税制改革是财税体制改革的一个方面，其主要任务之一就是推进房地产税的立法，在房产税试点出台之前，市场对此寄予厚望，希望房产税的征收能抑制过高的房价。党的十八届三中全会《决定》提出，健全符合国情的住房保障和供应体系，亦成为未来楼市调控长效机制的基本原则。在这些因素作用下，如果说前期房地产市场投资投机性需求受到限贷、限购政策的影响，那么近期很多放开限购的城市并未出现反弹，这在很大程度上是与预期的改变有直接关系。济源虽然未被列入限购城市，但是这