一 养老机构运营模式的选择

（一）如何选择养老机构的筹建地址

城市用地紧张、土地售价贵，由于城市化的发展，土地价格不断上升，民间资本在投入养老机构市场时，面临的一个很大的问题就是选址问题。根据调查访谈48家养老机构负责人，我们提炼出养老机构选址必须考虑的四项因素：社区附近或社区内、医疗机构附近、环境优美空气良好的郊外、公园广场等散步场所附近。其中社区附近或社区内隐含着周边拥有超市、蔬菜、家居等市场配套设施，具有居家购物的便利性因素。在调查走访中，对于养老机构而言，公园广场因素可遇不可求，且公园广场已经形成固定位置，很多时候跟社区相适应，因此，公园广场作为附加考虑因素，社区、医疗和郊外作为必备考虑因素，则形成考虑必备三项因素后的养老机构的选址组合，如图1所示。

图1 养老机构设立地址选择的模式组合

如图1，养老机构选址要素的2项组合包括3种：社区＋养老机构、医疗机构＋养老机构、郊外＋养老机构；养老机构选址要素的3项组合包括3种：社区＋医疗机构＋养老机构，社区＋郊外＋养老机构，医疗机构＋郊外＋养老机构。3种组合中的社区＋郊外＋养老机构，如果考虑成熟社区和郊外的对立性，则选址3项组合中剩余2种，同时4项组合选址社区＋医疗机构＋郊外＋养老机构的模式亦不成立。因此，兴建养老机构的5种选址模式如表1所示。

如果考虑到市政设施条件、公共服务环境、就近医疗服务的需要，养老机构应该是在城区设立最好，按照表4-1的归纳提炼，从经营者的角度，选址优先顺序为：④＞①、②＞⑤＞③。最理想的选址地点是④社区＋医疗机构＋养老机构，对于①社区＋养老机构、②医疗机构＋养老机构这两种地址，因入住对象差异而各有优势，对于能够自理的老人而言，靠近社区是比较理想的选择，对于有急性病症老人来说，靠近医疗机构则更便利，而选择郊外之所以最次，主要是因为不符合多数老年人的期望，建立在郊外的养老机构可选择的入住对象比较狭窄；对经营者来说，提供养老服务的同时，维持养老机构的正常经营仍是首选。插图1、插图2展示了被称为最火养老院的北京市第一福利院的周边环境地图。

表1 兴建养老机构选址模式一览及优缺点比较

插图1 北京市第一福利院周边环境的卫星地图

插图2 北京市第一福利院周边环境的三维立体地图

从上两插幅图中可以看到该养老院周边社区林立，其位置是一个相对成熟的社区聚集地，交通便利，购物便捷，且北京市第一福利院本身即是北京市老年病医院，北京市999急救中心还在此设立急救车站点，因此，其地址综合了各方面的优势。当然因为公办性质，收费低廉也是最火的因素之一，但从中能看出选址优势组合是上述归纳的④社区＋医疗机构＋养老机构的组合。

综合考虑，多数的养老机构应该融入社区，成为社区生活的一部分，不应成为一个与世隔绝的孤岛。而喜爱果树、采摘乐趣、闲暇时光漫步在碧波荡漾的青青湖畔、呼吸着扑面而来的清新空气等偏好且愿意入住养老院的老人仍是少数群体。

（二）养老机构应该提供哪些服务内容

养老机构集养老、疗养、康复、休闲、居住、娱乐等功能与配套服务为一体，是以老年人健康长寿、颐养天年为目的的综合性机构组织。养老机构建立之初，须按照经营者的经营理念，并结合自身偏好与优势，设定未来经营的对象——老年人群体。由此就产生养老机构的不同功能与作用，从而要求养老机构的建设者和拟投资养老机构建设的有识人士，将养老机构选址、入住老年对象的选择、收费价格、未来发展方向等有机地组合在一起。养老机构的筹建、经营与发展必须衔接，并经系统筹划后，确保养老机构社会化的可持续性发展。通过对北京市养老机构的调查走访，以入住对象为类别划分依据，概括出养老机构提供的服务模式组合，如图2所示。

图2 养老机构服务模式组合

如图2，养老机构提供服务组合包括4种：全入住＋候鸟式、全入住＋日间上门服务、全入住＋半入住（以日间照料为主，下省）、全入住＋日间上门服务＋半入住。其中全入住式养老是目前最普遍的养老机构类型，是养老机构的核心服务形式和存在价值点，即养老机构按照酒店式风格进行装修，老年人全天候入住，收费标准根据养老机构服务条件有所差异。养老机构的4种服