2014年房地产市场低迷，销售面积显著下降，待售面积大幅增加，一些大中城市的房价出现下跌，房地产开发企业信心不足，房地产投资、新开工面积、土地购置面积等指标的增速均比2013年出现较大幅回落。但是，土地成交均价仍在上涨，全国商品房成交均价也上涨了1.4%。2014年，在推进房地产市场长效机制建设的同时，为适应市场进一步分化的实际，分类调控、分城施策，地方政府调控的自主权加大。面对经济下行、房地产市场遇冷的压力，刺激消费的力度也不断加大。

展望2015年，金融政策将相对宽松，去库存成为政策的重要目标之一，“稳定、支持、促进”将是房地产市场政策的主基调，市场总体上要好于2014年，全国商品房均价增速总体上与2014年基本持平或略高，区域分化仍较明显。

一 2014年房地产市场特征分析

2014年中国房地产市场出现了较大幅度的回调，一些大中城市房价相对于2013年出现了明显的下跌趋势。但从全国房地产价格走势看，全年商品房成交价格为6323元，比2013年上涨了1.4%。其中，住宅成交价格同比增长1.4%，办公楼成交价同比下跌9.3%，商业营业用房成交价格同比增长0.4%。商品房销售明显遇冷，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%。库存居高不下，待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。房屋租金指数全年平均涨幅为3.3%，高于CPI指数1.3个百分点。房地产投资增速明显下降，全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点。房地产企业资金来源面临较大困难，到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。房地产开发企业信心明显不足，房屋新开工面积179592万平方米，比上年下跌10.7%。企业购地热情也下降，土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，全国房地产企业土地成交均价为3002元/平方米，比2013年上涨446元/平方米。主要监测城市的综合、商服、住宅、工业地价较上年均有所提高，呈温和上行趋势。多数城市地价处于平稳波动状态，地价高位运行城市个数较上年减少。建设用地供应总量大幅收紧，商、住、工各用途土地供应面积均有所减少。

（一）全国房价仍保持低速增长态势，70个大中城市房价回调趋势明显

1.全国商品房成交价仍保持小幅增长，非住宅价格呈明显分化

2014年，全国商品房成交价为6323元，同比增长1.4%，增速比2013年下降了6.3个百分点。其中，住宅成交价格为5932元，同比增长1.4%，增速比2013年下降6.3个百分点；办公楼成交价为11785元，同比下降9.3%；商业营业用房成交价为9814元，同比增长0.4%，增速比2013年下降8.0个百分点。可见，2014年商品房成交价尽管增速回落趋势明显，但总体价格仍保持微弱增长态势，非住宅成交价则表现出明显分化，办公楼价格明显下跌。

分地区来看，东、中、西部地区商品房成交价均比上年小幅增长。2014年，东部地区商品房成交价为7964元，比上年增长2.5%；中部地区商品房成交价为4895元，比上年增长4.3%；西部地区商品房成交价为5029元，比上年增长2.9%。非住宅成交价格则呈现明显分化。2014年，东部地区办公楼成交价格13993元，比上年下跌9.35%；中部地区办公楼价格为8941元，比上年上涨1.78%；西部地区办公楼价格8866元，比上年下跌3.03%。

2.70个大中城市新建商品住宅价格普遍回调，年底开始企稳

2014年1～6月，在70个大中城市中，新建商品住宅除温州房价同比持续下跌外，其他城市房价均保持同比上涨。7月份，杭州、韶关两市新建商品住宅房价也出现同比下跌趋势，从而拉开了其他城市下跌的大潮。至8月份，全国70个大中城市中，有19个城市的新建商品住宅价格同比下跌。9月份，新建商品住宅价格下跌趋势扩大到58个城市，10月增加到67个城市，11～12月均为68个，新建商品住宅价格下跌的城市占全部大中城市的97%，奠定了2014年新建商品住宅价格回调的大趋势。我们可以将2014年这场房价回调大潮划分为四个阶段：第一阶段，1～6月的酝酿阶段；7～8月的放大阶段；9～10月的决堤阶段；11～12月的企稳阶段。环比数据则表现出同样的趋势，但环比数据表现出房价回调趋势明显比同比数据早了3个月左右，房价环比下跌持续长达7个月时间。

图1 70个大中城市中新建商品住宅价格下跌城市数量

首先，从区域分布来看，从7月开始，房价回调进入第二阶段。首先响应温州房价下跌的是杭州，再是韶关。8月份，东部地区有10个城市新