一 2014年北京土地市场研究

（一）土地成交总况

2014年，在房地产市场深度调整的背景下，北京土地市场整体表现为量跌价涨的特征。市场成交量受供应量和楼市下滑、房企拿地意愿走低等因素影响出现了一定程度下跌；与此同时，土地平均楼面价和土地出让金总额则进一步攀高，双双达到历史新高点。

1.成交量——大幅下跌

2014年北京土地公开市场，成交经营性用地95宗，同比大幅减少35宗，其中住宅用地成交52宗，公建用地成交43宗。成交宗数同比下降近三成，位于2009年以来六年中次低（仅高于2012年的66宗），如图1所示。成交下滑的主要原因在于政府对于土地供应的控制。

图1 2005～2014年经营性用地成交宗数

从成交面积及成交金额看，2014年，北京公开土地市场成交经营性用地总规划建筑面积1465万平方米，同比减少19%；土地出让金达1899亿元，同比增加9%。相较土地成交宗数及成交面积的大幅减少，成交金额却继2013年大幅回升之后再创新高，如图2所示。这表明土地市场进一步分化，更多资金撤出三、四线城市，转投率先复苏的一线城市。

图2 2005～2014年经营性用地成交面积、金额及楼面地价

2.成交价格——再创新高

2014年，经营性用地成交价格与成交量变化趋势一致，创历史新高。全年经营性用地平均楼面地价12962元/平方米，同比上涨35%；如果剔除竞配保障性住房的因素，实际折合到自由定价的商品房楼面地价更高。如图2所示。

从溢价率来看土地交易的活跃度，全年经营性用地平均溢价率34%，全年住宅用地平均溢价率33%，较2013年均下降1个百分点，溢价率趋稳说明房企在土地市场拿地更加理性。如图3所示。

图3 2010～2014年土地成交溢价率变动趋势

全年土地成交溢价率先升后降，呈倒V走势。2014年年初土地市场开局火热，成交面积、成交量均环比大涨。二季度随着楼市成交持续低迷，房企拿地热情降低，同时政府开始调整推地节奏，底价成交、流拍现象增加，土地市场降温，直至年底再次冲高回落后趋稳。

3.成交分布——以五环外的近郊区为主，城区提升明显

从土地成交区域看，2014年近郊区（通州、大兴、房山、顺义、昌平）所占比重有所下降，但仍然为土地供应主要区域，总体占比超过一半；内城区（东城、西城）出让了西城区华嘉胡同地块，所占比重持平；城区（朝阳、海淀、丰台、石景山）所占比重提升明显，丰台区尤为突出；开发区出让5宗地，所占比例略有提升；远郊区（平谷、门头沟、密云、怀柔、延庆）所占比重同比有所提升。如表1、图4所示。

表1 2014年各区县经营性用地成交宗数和建筑面积

从各区县土地成交比例看，通州、丰台、门头沟2014年经营性用地成交建筑面积占比均达到10%以上，其次是顺义、昌平、大兴、房山，成交建筑面积占比7%～9%（见图4）。

图4 2014年北京市各区县经营性用地成交建筑面积占比

4.建设用地供应计划完成情况——公开供应量不足供地计划一半

2014年，北京市计划供应经营用地1550公顷，同比上升24%。其中商服用地550公顷，同比上升37.5%；商品住宅用地1000公顷，同比上升17.6%。

2014年，北京市公开交易的经营性用地供地662公顷，完成供地计划的42.7%，仅高于2011年和2012年，近7年来仅在2013年完成年度建设用地供应计划。其中，成交商服用地269公顷，完成计划供应的48.9%；成交商品住宅用地392公顷，完成计划供应的39.2%。由于楼市的成交低迷，政府在供应端控制推地节奏，全年的推地不到供应计划一半，这也导致热门区域的优质资源竞争更加激烈。如图5所示。

图5 2008～2014年建设用地计划供应与成交对比图

（二）重点地块成交情况

成交总价方面。2014年总价地王为西城华嘉胡同地块，被华融以74.6亿元获取，总价地王比上年大幅提高16.5亿元。紧随其后的是石景山老古城、怀柔雁栖镇两宗地，分别由中海、北京北控以总价59亿元、56.8亿元获取（见表2）。

成交单价方面。2014年北京土地单价继续攀升，西城华嘉胡同地块以楼面地价95898元/平方米成为北京土地市场新的单价、总价双料地王；丰台作为热点区域，均价多次被刷新，如丰台西局村旧村改造一期、二期地块达到7万元/平方米左右，丰台辛庄村一期地块达到5.5万元/平方米等（见表3）。

溢价率方面。对含有住宅的用地，政府继续推行2013年开始的“限地价，竞保障房面积”的出让方式，住宅用地的土地溢价率得到有效控制，而受政府