一 2014年房地产投资特征

2014年，我国经济进入了中高速发展的“新常态”，房地产市场也在下行压力中不断调整。随着人口结构的变化，房地产市场需求逐渐探底，供给居高不下，去库存压力逐渐加大，企业销售业绩惨淡，国房景气指数不断下跌，房地产投资增速持续下滑，特别是住宅投资和土地投资的增速下滑最为明显。

（一）房地产开发投资增速持续下滑

2014年房地产开发投资为95035亿元，同比增长10.5%，增速较上年同期下降9.3个百分点，比同期城镇固定资产投资增速低5.2个百分点，占城镇固定资产投资比重为18.9%，比上年下降0.8个百分点。其中，住宅投资为64352亿元，同比增长9.2%，低于同期房地产开发投资增速1.3个百分点，较上年大幅下降10.2个百分点（见图1）。继2013年的短暂回升后，2014年房地产开发投资增速再次回到下行通道，并创下了2000年来的最低点，这一方面是我国房地产市场对经济“新常态”的反应，另一方面也是我国房地产市场逐渐回归市场本质的结果。在此背景下，2014年的房地产调控主动适应新变化，中央政府着力于深化改革和长效机制顶层设计，地方政府逐步放松和取消限购、限贷等行政干预手段，促进房地产市场的市场化转型和长期稳定发展。

图1 2008～2014年房地产开发投资情况

2014年，房地产开发投资和住宅投资各月的累计增速，均呈现不断下降的趋势，房地产开发投资累计增速由1～2月份的19.3%下降到1～12月份的10.5%，住宅投资由1～2月份的18.4%下降到1～12月份的9.2%。同时住宅投资增速与房地产开发投资增速、房地产开发投资增速与城镇固定资产投资增速之间的差距也在不断扩大，由1～2月份的0.9、-1.4个百分点扩大到1～12月份的1.3、5.2个百分点，住宅投资增速的下降拉低了房地产开发投资增速，而房地产开发投资增速的下降又拉低了城镇固定资产投资增速（见图2）。

图2 2013～2014年各月房地产开发投资累计增速情况

（二）住宅投资增速下降明显，结构出现较大盘整

2014年，在房地产市场经济新常态下，住宅投资受到较大影响，尽管仍然保持了上涨的态势，但是涨幅已经回落到9.2%，相较于上一年下降10.2个百分点。其中90平方米以下住房投资增速下降到4.6%；144平方米以上住房投资则在年初转升为跌，跌幅从年初的-0.4%扩大到年终的-7.8%；别墅和高档公寓投资增速则相对稳定，除1～2月为-2.3%外，其余月份在5%～10%之间波动（见表1）。

表1 2013～2014年各月全国房地产开发投资增长情况

与此同时，房地产投资中住宅部分占比也出现较大变化。2014年住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%，同比下降了0.8个百分点，基本保持稳定。其中90平方米以下住房占比为21.4%，同比下降了11.6个百分点；140平方米以上住房占比为10.1%，别墅和高档公寓占比为4.0%，分别下降了7.6和2.2个百分点（见表2）。2014年，住宅投资增速的下降和住宅内部结构的盘整，预示着以住宅开发为主的房地产行业规模开始探顶，这是人口结构变化导致需求下降、房地产调控更加强调长期化制度化建设、市场力量逐步回归等多种因素综合作用的结果。

表2 2004～2014年全国房地产开发投资结构情况

（三）商业地产投资热度不减，占比再创新高

随着房地产市场的逐渐调整，房地产行业由“黄金时代”进入了“白银时代”，一方面，传统的以住宅地产开发为主的房地产开发企业利润率不断下降，生产空间受到不断压缩；另一方面，国家行政干预的不断退出、市场化手段不断回归、长期化制度的不断构建也为房地产企业发展带来了一定机遇。在此背景下，房地产企业开始改变传统的以住宅开发为主的单一模式，尝试新的开发模式，其中以商业地产投资的热度最高。2014年，办公楼投资增速为21.3%，较同期房地产开发投资增长率高出10.8个百分点，较同期住宅投资增长率高出12.1个百分点；商业营业用房投资增速为20.1%，较同期房地产开发投资增长率高出9.6个百分点，较同期住宅投资增长率高出10.9个百分点。从投资占比来看，2014年办公楼投资比重为5.9%，商业营业用房投资占比为15.1%，两者均创十年来的新高。加大商业地产投资是房地产企业在新形势下的选择，而运作商业地产对企业的资金和管理提出了更高的要求，可以说是机遇与风险并存。

（四）东、中、西三地区投资增速普降，东部地区投资规模仍占绝对优势

2014年，东、中、西部地区房地产开发投