2014年，经济下行压力加大，房地产市场呈现整体供过于求、量价齐跌局面，全国商品住宅累计销售面积10.5亿平方米，同比下滑9.1%，销售金额6.2万亿元，同比下滑7.8%^[1]，增速均创2009年以来新低。在此背景下，全年个人住房贷款仍保持平稳增长，同比实现多增。本文重点对2014年的个人住房贷款相关政策和信贷投放情况进行分析，并展望2015年个人住房贷款业务可能呈现的新特征。

一 2014年个人住房贷款政策环境

在市场供求关系明显变化的背景下，各级政府对房地产调控政策做出调整，以支持和鼓励居民家庭合理的住房消费需求，加快库存消化。除绝大部分城市“限购”政策退出外，个人住房贷款政策亦做出重大调整，主要围绕增加信贷供给、放松限贷政策、降低融资成本三个方面。

（一）增加信贷供给

个人住房贷款投放是开发商资金回收的重要一环，增加资金供给，对于缓解开发商资金链紧张问题，具有重要意义。2014年5月12日，针对此前商业银行缓贷、惜贷个人住房贷款的问题，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，对银行个人住房贷款业务进行了窗口指导。央行着重强调银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

此外，2014年9月30日，人民银行和银行业监督管理委员会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。这对于盘活超过10万亿的存量个人住房贷款资产、增加信贷供给而言，意义重大。

（二）放松限贷政策

2014年9月30日下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对差别化住房信贷政策进行了重大调整，在控制居民家庭融资杠杆的基础上，对改善型需求进行了放松。一是对已有一套住房，且已结清原个人购房贷款，再次购买普通商品住房的，适用首套房政策，即最低首付款比例由60%降低至30%，最低利率由基准利率上浮10%，降低至最低下浮30%；二是对已有两套及以上住房，且已结清原个人购房贷款，再次购买商品住房的，由商业银行自行确定，而此前该类家庭购房需求无法获得购房贷款支持。此次政策调整是自2011年以来央行首次调整差别化信贷政策，也是2010年以来首次放松相关政策，有利于释放合理的改善型购房需求，稳定市场预期。

在央行颁布新政之前，部分地方政府出台文件，放宽信贷政策，以促进当地房地产市场平稳健康发展。绍兴、福州、青岛先后放松首套房认定标准，福州允许异地购房者办理住房贷款，绍兴、沈阳、南昌降低二套房贷款的最低首付款比例（见表1）。

表1 2014年不同城市差别化住房信贷政策调整情况

（三）降低融资成本

受资金成本和风险水平上升的影响，近两年个人住房贷款执行利率逐步上升。贷款成本高企，一定程度上抑制了居民购房需求。在此背景下，5月12日央行召开的住房金融服务专题座谈会，对商业银行贷款定价进行了窗口指导，要求银行科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

此外，为促进实际利率逐步回归合理水平，缓解融资成本高的突出问题，11月22日央行下调人民币贷款基准利率，其中五年以上贷款基准利率下调0.4个百分点，由6.55%下调至6.15%；公积金贷款利率下调0.25个百分点，由2.6%下调至2.35%。

二 2014年个人住房信贷业务发展特点

（一）贷款增势总体平稳

从总量看，截至2014年末，全国金融机构个人住房贷款余额为10.6万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低3.4个百分点，高于各项贷款增速4个百分点；从增量看，个人住房贷款比年初增加1.6万亿元，尽管市场成交额同比下滑7.8%，贷款仍同比多增368亿元^[2]。2014年个人住房贷款增量占住户贷款增量的比例为48.6%，较2013年大幅提高6.6个百分点。

图1 2009～2014年个人住房贷款占各项贷款、住户贷款比例

逐季看，个人住房贷款增长呈现两头高、中间低的特点。一季度贷款增长4500亿元，同比多增338亿元^[3]，主要原因是上年受规模限制未投放贷款，在2014年初集中投放，弥补了市场成交额下滑导致需求萎缩的影响。二季度贷款增量出现回落，增长4204亿元，同比少增430亿元^[4]，除贷款需求持续萎缩影响显现外，也存在部分商业银行对收