过去的一年世界经济形势依然不容乐观，据世界银行推定，2014年世界经济GDP增长率为2.6%，较2013年^[1]下降了0.3个百分点，继续呈现下行趋势。受此影响，2014年我国GDP增长率为7.4%，创近24年新低。

2014年初的两会政府报告表明，中央政府希望通过推进以人为本的城镇化解决当前我国城镇化发展中人户分离严重、土地利用效率低下、区域发展不平衡等问题。“9·30新政”^[2]再启“认贷不认房”的界定标准，这在一定程度上刺激了改善性需求。截至四季度，原先46个限购城市中有41个解除了限购，改善户型成交占比出现缓慢抬升的趋势。10月底，在北京召开的国务院常务会议，提出推进六大领域消费^[3]，引人关注的是时隔五年国务院常务会议再次提出“稳定住房消费”。12月召开的中央经济工作会议并未出现“房地产、保障性住房、商品住房”等字眼，这表明中央已经将房地产市场行情的变化列入常态经济现象中，不再完全依靠政策性调控，而是以经济手段取代行政手段。

与2013年商品房市场火热行情形成对比的是，2014年则出现了下行趋势，各级政府频频出手调控，因此整体来看，“松绑”取代了“严厉”成为2014年国家对房地产行业调控的总基调。在这种背景下，房地产企业发展在2014年暴露出的问题，未来一年又会呈现的发展趋势，成为社会各界广泛关注的焦点。

一 2014年房地产企业存在的主要问题

（一）多数房地产企业销售业绩下降，完成低于预期

受房地产市场波动的影响，仅有万科、恒大、绿城等少数房地产开发企业依靠自身品牌实力取得了销售业绩增长率高于2013年的成绩，多数房地产企业在2014年的销售额增长率出现了显著下滑，相当一部分房地产企业的销售额增长率在10%以下（见图1）。

图1 2013年与2014年部分品牌开发企业的销售额增长率比较

鉴于2014年房地产市场总体需求下降和产品去化放缓的形势，上市房地产企业为了完成年初对外披露的销售目标，牺牲了部分毛利以加快去化速度。与此同时，土地成本持续上涨、行业平均三费（即销售费用、管理费用和财务费用）的占比趋势上升^[4]，这些因素导致上市房地产企业利润被摊薄，利润率下降，2014年3季度较2013年3季度的毛利率下降2.4个百分点、净利率下降2.5个百分点（见图2）。

图2 A股上市2009第3季度至2014第3季度房地产企业毛利率和净利率水平

2014年，多数品牌开发企业完成销售业绩低于年初制定的销售目标。2014年，绿城、恒大的销售金额完成率较高，分别达到了122.15%、119.55%，行业中排名较高。当年目标完成的房地产企业相比上年的完成率也有所下降，中海、碧桂园、融创、招商的目标完成率与2013年相比，分别下降了24.22个百分点、0.47个百分点、20.77个百分点、6个百分点（见图3）。

图3 2013年与2014年部分品牌开发企业销售金额及目标完成率比较

（二）房地产开发投资完成额增长率下降

截至2014年末，全国房地产开发投资完成额为9.7万亿元，同比增长12.79%，增长率为14年中最低。受房地产行业调整的影响，开发企业投资节奏趋于谨慎，力度较之前有所下降。银行、私募基金、信托等金融机构因担心中小房地产企业的债偿能力及产品去化能力，收紧了开发企业的融资渠道。

图4 2001～2014年房地产开发投资完成额增长情况

（三）房地产开发企业拿地态度慎重，土地获取规模下降

2014年，12家代表性品牌房地产企业土地获取总建筑面积6899万平方米，同比减少45.68%，土地获取支付的总金额为3221亿元，同比下降31.13%。品牌房地产企业中，仅有华润、招商土地获取金额及面积均同比上升（见表1）。

表1 2014年品牌房地产企业新增土地储备

整体看，2014年土地市场出现了“U形”形态，即两头高中间低，一季度开发企业拿地延续了2013年的热情，二季度开始土地市场转冷拿地趋于谨慎，“9·30新政”后商品房市场信心恢复，土地市场交易热度也随之回升。

从成交价格层面来看，开发企业在2014年以低溢价^[5]率获取项目的情况明显增多，以北京为例，2014年低溢价率获取项目为46宗地，占全年出让宗地总数的32.62%，与2013年相比上升4.62个百分点。

从土地获取金额与销售比值来看，2014年代表性开发企业的均值为32.66%，相比2013年下降了22.86个百分点。具体看，2014年只有华润、龙湖、招商的土地获取金额与销售比值高于2013年，其他房地产企业均低于2013年。主要原因是企业2013年对