一 宏观背景

（一）2014年我国经济增速放缓，价格水平涨幅较低

金融危机后，我国经济增速自2010年第1季度开始持续回落，2010～2013年GDP增长率分别为10.4%、9.3%、7.7%和7.7%。初步核算，2014年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%，增速下降0.3个百分点。分季度看，1季度同比增长7.4%，2季度增长7.5%，3季度增长7.3%，4季度增长7.3%。伴随着经济增长放缓，城镇居民收入增幅减缓。2014年城镇居民人均可支配收入28844元，比上年增长9.0%，扣除价格因素实际增长6.8%。分季度看，1～4季度城镇居民人均可支配收入分别增长7.2%、7.1%、6.9%和6%。

价格水平涨幅较低。2014年居民消费价格同比上涨2%，1～4季度CPI分别同比增长2.3%、2.2%、2%和1.5%，物价涨幅较低。全年工业生产者出厂价格比上年下降1.9%，已连续33个月同比下降。

（二）2014年宏观调控政策稳增长促改革，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

2014年政府工作报告提出，坚持稳中求进工作总基调，把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策致力于优化财政支出结构，进一步完善有利于结构调整的税收政策，切实防控财政风险。稳健的货币政策保持适度流动性，根据经济形势的变化，央行上半年两次定向降存准，并从3季度开始适度放松流动性，11月22日央行实施30多个月以来的首次非对称降息。

2014年货币信贷增势平稳。12月末，广义货币（M2）余额122.84万亿元，比上年末增长12.2%，增速回落1.4个百分点。社会融资规模为16.46万亿元，比上年减少8596亿元；新增人民币贷款9.78万亿元，比上年多增8900亿元，下半年新增人民币贷款增速高于上半年。

（三）2014年房地产调控政策去行政化，大力推进棚户区改造

2014年5月以来，各地方政府逐步取消“限购”政策，目前仅一线城市和三亚还保留限购政策。9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发〔2014〕287号），全面放松限贷。除此之外，部分省、市出台促进房地产市场持续健康发展的支持政策。

大力推进棚户区改造。2014年4月国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。7月，国开行成立住房金融事业部，央行为国开行增加棚改资金至10000亿元。8月4日，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划2015～2017年棚户区改造工作。

二 2014年住宅市场运行状况

（一）商品住宅施工面积增幅减小，新开工面积负增长

1998～2013年，商品住宅各项建设指标总体呈现较快的增加态势，施工、新开工和竣工面积的年均增幅分别为18.9%、15.6%和12.1%。其中，商品住宅新开工面积在2010年出现40%的大幅增加，新开工量接近13亿平方米，2011～2013年商品住宅年度新开工量均在13亿平方米以上。

2014年全年，商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为51.51亿平方米、12.49亿平方米和8.09亿平方米，分别比上年增加5.9%、-14.4%和2.7%。其中，施工面积增幅比上年减少7.5个百分点，增幅为1998年以来的最低水平；新开工面积由上年11.6%的增幅转为负增长，减幅高于2012年，为1998年以来的年度最大减幅；受上年商品住宅销售面积较快增长的影响，2014年商品住宅竣工面积增幅比上年增加3.1个百分点。

从2014年商品住宅各项建设指标的月度变化来看，住宅施工面积增幅逐步回落，由年初的13.5%降至全年的5.9%，减少7.6个百分点；住宅新开面积持续负增长，减幅高位收窄，由年初的29.6%减少至14.4%，减幅处于历史同期最高水平；住宅竣工面积自2季度以来至年底持续同比增加。如图1所示。

图1 商品住宅各项建设指标变化

东中西地区^[1]住宅新开工面积均为负增长，中部和西部地区减幅较大。2014年，东部、中部和西部地区商品住宅新开工面积同比变化均由上年10%以上的增幅转为负增长，分别减少13.4%、15.3%和15.2%，中部和西部地区减幅较大。除天津、河北、山西、广西、四川、西藏6个地区外，其余地区商品住宅新开