近年，在楼市新政的影响下，部分资金陆续抽离住宅市场，流入商业地产（“写字楼”和“商业营业用房”），商业地产投资增速高达30%左右；但2014年在商业地产供大于求、电子商务快速发展的市场压力下，商业地产火热程度明显降低，各项指标的增幅均表现出较为显著的降低态势。

一 2014年中国商业地产发展基本特征

近年来商业地产呈现快速发展的趋势，但是随着供求失衡状况的日益严峻，2014年商业地产市场热度显著降低，主要体现在投资总额增速减缓、新开工面积增长率大幅下降、销售结构性差异加大、商业地产均价转增为减、高空置率等五个方面。

（一）投资总额增速放缓

2014年，中国商业地产投资额持续增长，商业地产投资总额达到19987.44亿元，其中商业营业用房投资额14346.25亿元，同比增长20.1%，增速较上年放缓7.2个百分点；办公楼投资额5641.19亿元，同比增长21.3%，增速较上年放缓16.9个百分点，但两者的增长率均远高于商品房投资额的平均增速（10.5%）。

商业营业用房投资方面，2003～2014年经历了增长率急速下滑、增长速度大幅上升和波动性下降三个阶段。第一阶段为2003～2006年的急速下滑阶段，其间商业营业用房投资增长率从39.5%下落到15.4%；第二阶段为2006～2010年商业营业用房的投资增长率快速上升阶段，由最低点15.4%提升至35.1%；第三阶段为2011年至今，自2011年始，增长速度开始放缓，2012年降至25.4%，随后在2013年增长率出现了小幅上涨，但2014年商业营业用房的投资增长率并未延续2013年的上升趋势，反而转升为降，下降至20.1%。

办公楼投资方面，在2001～2007年经历了增长率快速上升和波动性下降两个阶段后，自2007年开始，办公楼投资增长率进入快速上升阶段，由2007年的11.5%增至2011年的41.6%，2012年增长率又放缓为31.6%；2013年，办公楼投资增长率出现了较大幅度的上涨，升至38.2%，但2014年增长率未延续2013年的上升趋势，下降至21.3%。

通过与商品房整体投资增速进行比较，可将商业地产投资划分为三个阶段，分别是2001～2003年的商业地产投资增长率高于商品房投资增长率、2004～2009年低于商品房投资增长率和2009年至今投资增长率高于商品房投资增长率。2009年之后，受房地产政策调控影响，与住宅地产的投资受到抑制相比，商业地产的投资以相对较快的速度增长，其中办公楼投资增长率高于商业营业用房的增长率。

图1 商业地产完成投资情况（2001～2014）

（二）开工面积增长率大幅下降

商业地产新开工面积增长率经历了2013年的小幅度上升后，2014年又续接2012年的下降趋势。2014年，商业地产的新开工面积为32396.83万平方米，其中商业营业用房新开工面积25047.73万平方米，办公楼新开工面积7349.1万平方米，商业营业用房和办公楼的新开工面积增长率分别从2013年的17.7%、15.1%下降至2014年的-3.3%、6.7%，增长速度大幅下跌。

但是与房地产总体情况对比来看，商业地产的新开工情况依旧要好于商品房总体开工情况。图2显示，2014年，商品房总新开工面积快速下降，由2013年的13.5%下降为-10.7%，商业营业用房和办公楼的增长率均高于商品房新开工面积的增长率。

图2 商业地产新开工面积情况（2001～2014）

（三）销售结构差异性加大

继2013年办公楼和商业营业用房的销售面积和销售额增长率同比均出现了较大涨幅，商业地产销售情况结构性差异有所缓和之后，2014年商业地产的销售面积和销售额增长情况出现差异化，商业营业用房的销售较2013年呈上升趋势，但办公楼的销售面积与销售额均出现下降。

从销售面积来看，2014年，商业营业用房销售面积有所增长，从2013年的8469.22万平方米增至2014年的9074.88万平方米，但同比增长率从2013年的9.2%下降到7.2%；相比而言，办公楼的销售面积则出现小幅下降，从2013年的2883.35万平方米降至2014年的2497.87万平方米，增长率也从2013年的28.0%下降到2014年的-13.4%。从与商品房总体的销售面积增长率对比来看，2014年商业营业用房销售面积的增长率高于商品房总体销售面积的增长率（-7.6%），而办公楼销售面积的增长率低于商品房总体销售面积的增长率。

从销售额来看，商业营业用房销售额从2013年的8280.48亿元上升至2014年的8905.9亿元，增长率为7.6%，其增速远低于2013年同比增长率（18.3%），但是高于同期商品房销售额平均同比增长率（-6.3%）；办公楼销售额由2013年的3747.35亿元下降至2014年的2944.22亿元，增长率为-