一 我国未备先老，加速推动养老地产发展

国际上国家或地区进入老龄化的标准，通常是60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%。中国在1999年就已经步入老龄社会，同时也迎来了人口老龄化的快速发展。中国已成为发展中国家人口老龄化最为严峻的国家之一。现阶段，我国人口老龄化发展迅速，未来将更加突出。在我国老龄化诸多问题背景下，养老地产发展机会势不可挡。

老龄化人口规模大且发展进程迅速，我国未备先老，养老地产亟待加速

根据国家统计局发布的2014年国民经济数据，2014年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）136782万人，比上年末增加710万人，其中60周岁及以上人口21242万人，占总人口的15.5%，比上年增加0.6个百分点，65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%，比上年增加0.4个百分点。

当前我国人口老龄化水平已经达到15.5%，预计到2020年将超17%，而后我国将步入人口老龄化的加速发展阶段，到2050年人口老龄化水平将高达30%以上，中国将进入重度老龄化的稳定期，同时也将成为世界人口老龄化水平最高的国家之一。从发展速度上看，人口老龄化水平从10%提高到30%，我国预计用时约40年，而英、法和美等西方发达国家用了近100年的时间，甚至更长。中国的老龄化速度在人口大国发展史上仅次于日本。

我国之前对老龄化的认识程度不高，在资金储备和制度等养老的各方面准备不足，养老保障制度不完善，养老服务体系发展滞后，养老市场供给缺口巨大。民政部公布的数据显示，2014年每千名老年人拥有养老床位不足26张，2015年计划实现每千名老年人拥有养老床位达到30张，这与西方国家每千名老年人平均拥有养老床位达到50～70张还有一定距离，政府积极探索符合中国国情的养老发展方向并提出了“9073”养老模式，即90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，逐步完善养老政策法规，倡导鼓励养老地产的发展。

图1 中国老龄化人口发展趋势

二 养老地产发展特点及模式

（一）养老地产发展特点

中国养老市场化基本可分做三个阶段：第一阶段，2010年之前，主要是个人办的小规模机构，几乎是政府福利院的翻版。第二阶段，从2011年开始到目前，逐步涌现很多不同领域、不同性质的企业，从地产商、保险公司、风投、医药制造业到国外养老管理公司，从民办私企、国有企业到海外背景企业，都积极踊跃地涉足养老市场，希冀从中分得一杯羹。国家政策不清晰，估计这个阶段还要持续10年的发展时间。第三阶段，形成养老行业专业化和标准化的公司和服务。目前中国养老地产正处在发展的第二阶段。

养老地产在中国的发展主要有以下特点：

（1）养老地产与社会保障、养老保险等息息相关，因此具有一定的社会福利性质，与政府关系密切，且依赖政策支持较强；

（2）养老地产的土地性质各不相同，以自身持有经营为主，大都不可进行销售，非一锤子买卖；

（3）养老涉及的产业链较长，配套设施的完善与服务业密切联系，养老地产开发及运营并非单一行为，资源整合能力决定养老项目的发展，目前国内养老地产的经营模式暂没有形成规范化，仍然在摸索阶段；

（4）养老地产对开发企业的资金筹措能力要求较高，养老项目前期投入资金大，整个开发周期较长，因养老地产项目需要3～5年市场培育期、资金回笼较慢、经营利润率低等特点，开发企业必须具备足够的资金实力和抗风险能力；

（5）养老地产强调养老配套和后期养老服务，因我国涉足养老企业大都不具备养老运营经验，运营能力较低甚至缺失，这就对开发企业的资源整合能力要求较高；

（6）营销面对的客户群是老年群体，其对产品的诉求及所追求的目的有一定特殊性。

图2 中国老年人不同年龄段身体特征和消费需求

（二）养老地产发展主要模式

1.按建设经营者划分

（1）政府福利型，主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构。

（2）政府收益型，主要是由政府相关部门发起，联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定费用的老年住宅形式。

（3）企业赢利型，由企业投资开发建设及运营的综合型养老社区，如：北京东方太阳城、上海亲和源等