一 政策——开启四轮救市，政策托市市场趋好

受宏观经济大环境影响，2014年各项宏观指标均高位回落，房地产市场持续低迷，上半年政策一直趋紧发展，一直到2014年8月全国大部分城市开始限购松绑，政策风向开始出现转机，再到“9·30新政”，房地产刺激政策达到高潮，随之市场成交量创下年内新高。10月9日出台政策，全国诸多城市对住房公积金政策做出调整，第三波刺激政策来袭，但市场成交量在10月冲高后，在11月略显回落，房价止跌平稳，而年内土地成交金额创下历史新高，开发商对北京等一线城市土地开发仍有极大信心，优质地块处于竞争白热化状态。紧接着第四轮救市政策来袭，11月22日央行时隔两年半再度降息，并且年底又将公积金贷款额度上调至120万元，信贷环境持续改善，楼市政策环境持续向好发展。

（一）第一轮全国大部分城市限购松绑

2014年8～9月，全国限购松绑屡掀高潮，至今仅剩北上广深及三亚5个城市仍然坚守。回顾2014年，各地限购政策的放开，经历了一个从个别城市试探到多个城市效仿跟进，从局部对象取消到全面放开限购，从执行层面先行松绑到官方明确发文表态的过程。已执行三年多的住宅“限购令”，终于适时地退出历史舞台。

图1 2014年全国住宅限购松绑情况

（二）第二轮“9·30新政”，二手网签迎来小高峰

2014年9月30日，央行通知对首套房实行“认贷不认房”政策，即首套房还清贷款后，再买房可享受首套房的各项优惠政策；贷款利率最低可在基准利率基础上打7折。

政策出台后一个多月，首套房还清再购买二套房的购房者，多数银行对其首付可以三成，但7折利率未实现，目前银行对于优质客户最低可以做到9折利率。

限贷的松绑切实解决了改善型客户的实际问题，对于市场交易量的回涨起到重要作用。二手房价止跌上涨，网签迎来小高峰，北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示：2014年11月北京中高档二手商品房成交均价为33785元/平方米，二手商品房买卖领先指数为366点，环比上涨0.64%，同比下降2.66%，11月二手房价已现止跌上涨。

受利好政策9月30日中国人民银行新政，以及11月22日央行降息影响，消费者购房积极性高涨，有部分客户恐惧房价未来再次出现大幅上涨，普遍以积极心态看房、选房、购房，二手房市场持续回暖。从实际成交量来看，2014年购房观望累积人群在10月得到大量集中释放，直接导致10月二手房成交量达到高峰，进入11月交易量环比10月高峰期有所下滑，但同2014年其他月份相比仍处于快速回暖状态。由于网签数据相对成交数据要滞后15天以上，所以10月下旬成交量在11月网签数据中有所体现，由此导致从网签数据上看，11月网签量11180套，环比上涨26.4%。

（三）第三轮全国公积金政策放松以及各地方刺激政策出台

10月9日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款，缴纳期限可异地合并计算；同时取消多项公积金贷款费用。此后，各地针对公积金贷款多有政策调整，如武汉规定二套房公积金首付由六成调整至三成。另外，各地方根据自身的市场特点，适时推出刺激政策，如天津在取消限购基础上又降低契税和二手房营业税。全国公积金政策调整，虽然对市场的直接影响有限，但对购房者的心理影响非常大，其释放出的积极信号能有效提振市场信心。

（四）第四轮时隔两年半再降息，楼市预期再现好转

在整体融资成本走高的情况下，时隔两年，央行11月22日再度宣布降息。虽然降息并非专门针对房地产业，但随之带来的信贷环境变化对房地产市场的影响举足轻重，因为房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。房贷利率下限自2008年10月起调整为基准利率的0.7倍，实际利率折扣维持了一年多的较低水平后逐步走高。上一轮（2012年6月、7月）降息后，实际利率折扣回落到0.85倍左右。2014年初起至第三季度，市场实际利率达到基准利率1.06倍的高位水平。11月的降息通道启动后，房贷实际利率有望从阶段性高位逐步回落。

从历史数据可以看到，房贷利率高低与市场成交量呈现较为明显的负相关关系。过往两次集中降息降准的周期，均对房地产市场成交带来了明显的拉升作用。上一轮降息开启后，市场从2012年3月起逐步回暖，且成交