一 2014年北京市住宅租赁市场现状

总体来说，2014年的北京市住宅租赁市场表现出量增价稳的市场特征。

据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年北京市全年住宅租金均价为3840元/套，比2013年上涨3.1%，涨幅比上年收窄3.9个百分点，租金涨幅连续5年出现回落，同时也创下2010年以来年度涨幅新低。

在市场成交量方面，据伟业我爱我家市场研究院监测，2014年北京市租赁市场成交量比上年出现了7.9%的涨幅，住宅租赁市场规模仍然呈扩大趋势。

图1 2014年北京住宅租赁市场价格变化

在经历了过去几年租金水平的快速上涨之后，2014年住宅租赁市场之所以呈现价格涨幅趋缓、市场规模进一步扩大的特征，主要有两方面原因：一是过去几年租金价格的显著上涨，吸引了越来越多的业主将自有房屋出租，促使租赁市场房源进一步增加。同时，随着轨道交通建设和新公交路线的不断开通，位于城市近、远郊的诸多新增房屋也被纳入租赁市场，增加了市场房源供应。在房源增多的情况下，市场规模进一步扩大，促使租金涨幅的放缓。二是随着宏观经济增速的放缓、央行货币政策的相对稳定，居民消费价格指数（CPI）涨幅也显著收窄，在通货膨胀速度放缓的情况下，住宅租赁市场价格也上涨乏力。

在这样的情况下，预计2015年北京市住宅租赁市场将延续2014年涨幅收窄、整体平稳的市场特征，年度租金涨幅仍将维持在3%左右。

另外，据伟业我爱我家市场研究院监测，2014年以来，北京市住宅租赁市场在微观方面还表现出两个较为明显的特征：一是旺季租金月度环比收窄（最高为1月的3.19%，其次为7月的2.46%），全年振幅也收窄（最高月和最低月变动差5.76个百分点，比2013年收窄0.47个百分点）。二是3月之后，市场价格往年会出现的4月、5月的小幅回落，并未出现。春、夏租赁旺季之间的相对成交低谷中，价格并未出现显著降低。这是由于2014年的租金水平比过去几年整体水平都要高，较高的租金促使越来越多的租赁市场需求选择在淡季租房或换租，在分流往年旺季需求集中程度的同时，也使得市场旺季之间的波谷被填平。

二 北京住宅租赁市场存在的问题

从2014年的整体情况来看，北京市的住宅租赁市场虽然有租金涨幅收窄等利好的发展趋势，但是长期以来存在的各种问题仍然没有得到很好的解决。

（一）租金仍然高企，租客压力较大

从连续6年的情况来看，虽然租金的涨幅已经连续五年回落，但是仍然没有出现“负增长”的状况，租金的绝对价格仍然持续攀升，租房群体的压力仍然较大。

图2 2008～2014年北京市住宅租赁市场年度租金变化情况

（二）供需矛盾突出，短期难以缓解

从供求关系来看，北京的租赁市场始终处于供小于求的不平衡中，即使在租赁淡季的第四季度，客房比也超过了3，这意味着一套房源要供3位以上的客户选择，即使将合租因素考虑进来，这样的客房比也仅仅是刚好达到供需平衡的状态。

图3 2014年北京市房屋租赁市场供需情况

（三）缺乏统一管理，租赁市场规范性差

目前北京市乃至全国的租赁经营模式，仍然以“业主直接面对客户”和“房屋托管”两种形式为主，而“青年公寓”模式尚处于起步阶段。其中主流的两种经营模式都有着一定的弊端。

“业主直接面对客户模式”即业主和客户直接签订租赁合同，租赁关系存续期间出现问题，由业主和客户协商解决。这是较为传统和普遍的租赁模式。在这种模式下，业主与客户之间极易发生纠纷，业主单方面毁约的情况时有发生，客户为不法分子的案例也屡见不鲜，业主和客户的合法权益、人身财产安全都难以保障。同时，此类出租屋十分分散，也不便于政府的监管。

“房屋托管模式”是指业主将房产委托给经纪机构，由经纪机构出租管理，客户和经纪机构签订合同，有任何问题都由经纪机构进行解决。在这种模式下，经纪机构会通过大量收房、统一装修、统一管理，将其做成租赁产品。但是由于房源过于分散，经纪机构的收房成本增加，标准化、规范化的难度加大；同时，房源所有权属于个人，难以签订长期（如10年以上）的委托合同，致使租客无法稳定下来，短租情况过多，总体空置期过长，经纪机构难以赢利。

三 以“类REITs模式”推进租赁规模化经营，解决住宅租赁市场存在的问题

从政府的角度来说，既要保障普通市民的居住权利，解决租赁市场供需不平衡、租金过高的矛盾，