一 2014年广州市房地产业发展的环境分析

（一）相关政策分析

“十八大”以后，“市场在资源配置中起决定性作用”被确定为改革的基调，2014年政府对房地产市场的态度基本体现了这个基调，中央政府不再以“一刀切”的方式管理全国楼市，而是采取“分类调控”的方式。

与中央政府一样，广州市政府在2014年也并未专门出台针对房地产业发展的政策文件。不过影响房地产市场发展的因素是多方面的，虽没有专门政策条例出台，但一些其他的相关政策或多或少也对其发展产生影响。

1.行政区划调整

2014年初，国务院同意调整广州市的行政区划分，将黄埔区与萝岗区合并为新的黄埔区，增城从化市撤市并区，使广州成为拥有11个行政区、占地7434平方公里的“超级城市”，并对区域房地产业发展产生影响。原黄埔区虽紧挨天河区，具有一定的地理优势，但其吸引人口流入的能力不强，房地产业的发展一直未见突破。而萝岗区新兴产业发展旺盛，合并后将给新黄埔区房地产业发展带来利好。广州中心城区的人口越来越多，可建设土地越来越少，无法满足住房需求，而外围区域须通过完善基础配套设施，例如交通、商场、学校等为中心城区分担人口密集的重担，这些设施建设都需要旺盛的房地产投资去支撑。

2.新型城镇化规划

2014年全国“两会”之后，国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出，今后将着重解决好现有“三个1亿人”问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。推进农业人口城镇化，将给城市发展带来一定的人口红利，并使得住房需求上升，为房地产业发展带来利好。对于广州这个城中村众多的城市来说，改造城中村会对用地格局产生较大影响。

3.保障性住房建设

为了做好低收入人群的住房保障工作，广州市政府多年来积极规划保障性住房建设，确保每年解决一部分住房困难人群的居住问题。据统计，截至2014年11月25日，广州市新开工保障性住房13787套，包括：市级新开工4499套，为火车南站东新高速以东（三期）、佳兆业逸灏苑、佳兆业盛世广场、荔湾窖口拆迁安置房配建项目和天御配建项目等4个项目，其中新建公租房3714套，拆迁安置房785套；区（县级市）新开工8760套；广州市珠江华侨农场危房改造528套。

4.公积金新政出台

为了使现有的公积金政策更符合目前的市场发展，2014年10月，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务。职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。该政策的出台，为那些无力在工作地购房或欲回原籍购房的异地工作者提供了保障。但这对于广州房地产市场来说，或将减少部分购房需求，尤其是来自广州周边城市的人员住房需求，例如清远、佛山等。如果公积金异地贷款政策落实，这些人群很有可能回原籍买房。住房需求的转移，在一定程度上可缓解广州住房公积金贷款额度紧张的难题，同时也可缓解一二线城市人满为患、三四线城市人口偏少的问题。

5.套房认定调整

2014年9月30日，央行调整首套房认定政策，规定只要消费者还清房贷后再次购买住宅，仍可享受首套房贷款优惠。该政策的出台，对于改善性买家来说是利好消息，房地产市场成交亦确实有回暖现象，但是由于市场上库存仍属高位，开发商不敢贸然上调价格，故价格在短期内没有出现明显增长。此外，虽然央行推行房贷利率最低七折优惠的政策，但在目前银行业间竞争压力较大、银行吸储成本升高，再加上一些银行的不良贷款率骤升的背景下，实行贷款利率七折优惠并未实现。

6.存贷款利率下调

2014年11月22日，央行宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

央行此次下调贷款利率，对企业贷款、贷款买房的消费者以及政府债务来说都是利好，消费者入市意愿也有所加强。不过，央行降息以及上调浮动区间后，不少银行纷纷宣布存款利息上调，可见银行对资金的需求仍是比较大的。虽然央行下调了贷款利率，可鉴于银行对吸纳存款的需求并不低，其对住房的放贷量及