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| 出版时间：2015年05月 |
2014年深圳房地产市场先抑后扬，岁末强势“翘尾”，房地产开发投资额攀升，再创新高。住宅价格稳中有升，新房成交量高位回落，伴随宽松政策二手住宅第四季度成交量激增。新建写字楼空置明显上升，二手写字楼均价小幅波动，租金显著震荡。新建商业用房空置依旧明显，二手商业用房均价震荡下行，租金小幅回落。全年土地总体供给量再度回升，居住用地出让仅一宗，商服用地供求大幅增长，不同类型用地单价涨跌各异。展望2015年，深圳经济增速虽有所放缓但后劲十足，房地产支撑效果不容小觑；新常态下房地产宽松政策效果叠加，楼市回暖将进一步显现；地铁、通道建设有效提振外围区域经济发展，前海蛇口自贸区、北站商务中心区再次掀起新的区域热点；农村集体用地入市开始启动，入市用途将拓宽至安居和养老。
Shenzhen’s real estate market began to thrive both the price and volume after a period of downturn in 2014 and had a boom at the end of the year. Real estate development and investment have climbed to a new height. As to the residential market，the price raised steadily while the volume decreased from a high point. The volume increased sharply with partly real estate policy deregulation in the fourth quarter. As to office building，the vacancy rate increased markedly，and the average price fluctuated within a narrow range，while the rent shocked significantly. As to commercial building，the vacancy rate was still in the same level as before. The average price declined obviously，the rent fell slightly. The overall annual land supply rebound phenomenon occurs again，only one case of residential land，while the supply and demand of commercial land has a sharp growth，and land price of different types differed from each other.
Looking ahead to 2015，Shenzhen’s economic growth is slowing down，but prospects will still bright，real estate support will play a vital role in economic growth. Under the new phenomenon，the effects of the different kind of real estate police will overlay，the housing market rebound phenomenon will be further revealed. Construction of the subway and peripheral channels can effectively promote regional economic development in the suburban，Similarly，the former sea Shekou FTA and North Station CBD become the focus of Shenzhen. Rural collective land will be allowed to be used by private market，and the market will be widened to the field of housing and pension.
一 2014年房产市场总览
（一）房地产开发投资额持续增加，占固定资产比重稳步攀升
从房地产开发投资看，深圳自2001年以来总体呈增长态势，2007～2009年受金融危机影响出现小幅下降，2010年又重拾涨势，2014年达1069.49亿元，同比增幅20.48%，延续增长势头。
从房地产开发投资占社会固定资产投资比重看，深圳自2002年起总体呈下降走势，但至2011年止跌回升，2014年比重为39.36%，创2005年以来新高。
（二）商品住宅价格稳中有升，再创历史新高，二手房价领先新房，关内外[1]价格分化
1.全年京、沪、穗房价指数止跌回稳，深圳指数年末率先上扬
从京、沪、穗、深2014年各月新建商品住宅价格指数趋势来看，一线城市上半年趋于平稳，下半年小幅下降，但下降趋势逐渐放缓，跌幅延续收窄态势，岁末深圳首现止跌上扬。
2014年初，广州领先其他一线城市，其新建商品住宅价格指数最高，年底被深圳、北京超越，居第三位，深圳在年末小幅回升，排名跃升至第一位。京、沪、穗、深全年下降幅度分别为3.99%、4.96%、5.42%、1.74%，其中广州跌幅最大，深圳跌幅最小。
对比2014年各月二手住宅价格指数，京、沪、穗二手商品住宅价格上半年平稳运行，下半年出现小幅回落，但降价范围和幅度继续收窄，市场缓慢回暖，岁末二手住宅价格指数全面回升，京、沪、穗全年累计跌幅分别为3.99%、1.97%、2.66%，深圳却逆市再创新高，全年涨幅为0.91%。
2.历年新房和二手房价均处于上升通道，近两年二手房价大幅领先新房
从深圳历年商品住宅交易价格看，2004～2007年间，新房、二手房价均快速上涨，年均涨幅超过30%，首破万元大关；2008年受经济危机影响，新房成交价微降0.86%至13255元/平方米，二手房价同比大降13.7%至9177元/平方米；2009年和2010年受房地产激励政策影响，新房、二手房价格再度快速上扬，分别突破2万元和1.5万元大关；2011年在严厉的房地产调控政策影响下，新房价格同比下跌6%至18992元/平方米，而二手房价格依然保持强劲增速，首次突破2万元，同比上涨25.67%至20442元/平方米；2012年在调控政策影响下，新房、二手房销售价格出现原地踏步现象；2013年，刚需阶层结束观望大举入市，新房、二手房价大幅反弹，分别大涨14.3%和30%。
2014年，调控政策呈现差异化，全国成交萎靡，商品房销售面积为120648.54万平方米，全年累计下降7.6%，但深圳新房、二手房价却仍然一枝独秀，逆市飘红，再创历史新高，其中新房成交均价为23972元/平方米，较2013年上涨11%，2014年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨13.2%，为29878元/平方米，逼近3万大关。
3.全年新房、二手房价倒挂依旧，住宅租金平稳增长
从2014年各月新房、二手房成交价格走势看（见图1），2014年深圳新房和二手房价格延续2013年倒挂现象，新房成交均价比二手住宅挂牌均价低近20%。
从新建商品住宅销售均价走势看，前三季度各方以观望为主，供求不振，1～5月小幅上涨至23981元/平方米，随后又出现回落；第四季度在众多利好刺激下，房价跳跃式上涨，强势“翘尾”，11月达到全年最高价26536元/平方米。全年房价先抑后扬，累计涨幅达到18.4%。
从二手房价格走势看，全年二手房挂牌均价高位震荡，前五月稳步上涨，5月首次上涨至3万元以上，为30297元/平方米，6～10月在3万元上下波动，岁末再度上扬，接近31000元/平方米，创历史新高，全年累计上涨6.63%。
从住宅租赁市场价格走势来看，住宅租金稳步上升，全年累计上涨15.5%。1～3月住宅租金由每月58元/平方米上涨至61元/平方米，累计涨幅5.17%；3～9月住宅租金保持平稳，在61元/平方米左右徘徊；9～12月，租金强势上扬，至年末达到67元/平方米，累计上涨9.84%，同样呈现“翘尾”之势。
图1 2014年各月二手、新房销售价格走势
4.全市六区新房均价分化明显，南山、福田、罗湖高位波动，宝安、龙岗[2]低位趋稳
从2014年深圳各区新建商品住宅价格运行情况来看，南山、福田、罗湖高位波动，南山区房价整体平稳上涨，上半年波动较大，2月达上半年最高价，为41190元/平方米，其余月份均在4万元以下，下半年房价迅猛上涨，7月达到全年最高点，为48240元/平方米，此后月份一直处于高位运行；福田区、罗湖区上半年走势类似，波动较小，下半年福田区波动频繁，全年均价为42445元/平方米，罗湖区在8月以后高歌猛进一路上扬，12月达到47627元/平方米的全年最高价；宝安、龙岗低
