一 2014年重庆市房地产市场运行状况

从整体上看，2014年重庆市房地产需求市场呈现曲线缓升的态势，但相比上年，2014年重庆房地产市场供大于求，成交量及成交价格均有所下跌。上半年，银行利率上浮，消费者保持观望情绪，由于受到市场去化压力的影响，房地产企业普遍谨慎拿地，底价成交，土地市场逐渐降温。下半年，在“9·30新政”和公积金新政的双重利好推动下，刚需得到释放，市场信心增强，楼面价微幅上涨，房企走量稳定，但是受到利率上涨、银行住房贷款持续收紧以及贷款审核日益严格等的影响，观望情绪弥漫市场，全年房地产开发企业到位资金额略微下降，企业自筹资金占比增大，房企资金供应偏紧。在利好政策的持续推动下，年末市场持续发酵，土地市场也达到供需高峰，房企采用以价换量的营销策略，市场回暖，成交量年底翘尾，总销量达到24.8万套，再次凸显楼市霸气，勇夺全国销售桂冠。

（一）重庆市固定资产投资和房地产投资分析

2014年，重庆市固定资产投资稳步增长，同比增速维持在18%左右，房地产开发投资年初增速上调，回调后趋于平稳，各月增速均保持在20%以上水平，房地产投资增幅大于固定资产投资增幅（见表1）。

2014年固定资产投资同比增加18.0%，较2013年20.1%的增速有所降低，但依然维持着相对稳定的增长速度。2014年重庆市固定资产投资总量增加，投资力度加大，总量达13223.75亿元，相当于2005年的6.59倍，2010年的1.91倍，相较2013年增长18.0%。2014年全市房地产开发投资全年共计完成投资3630.23亿元，相当于2005年的7.01倍，2010年的2.24倍，全年增速比一季度回落5.2个百分点，比上半年回落1.6个百分点，与前三季度持平，同2013年相比增长20.5%。其中，房地产开发投资占固定资产投资比例增长约0.6个百分点，首次突破27%，达到27.5%（见表1）。由2014年重庆固定资产投资、房地产投资情况可以看出，市场具有明显的健康发展态势。

表1 2014年度重庆固定资产投资、房地产投资情况

续表

（二）重庆市房地产供应市场分析

1.重庆市土地市场冷清，年末回暖

截止到2014年12月31日，重庆市土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网公示数据显示，重庆市全年度拟供应土地共355宗，预出让土地面积共计为2964万平方米。土地市场供应量较上年大幅度萎缩，年末土地市场回暖，政府加大土地供应，环比增近7成。12月土地供应量更是达全年度最高峰，拟供应土地共74宗，预出让土地面积共计533.17万平方米（见图1）。

图1 2014年度重庆市土地供应走势

重庆市上半年度和下半年度的成交状况呈现类似的先小幅下降后大幅增长的波动态势。第4季度，重庆利好政策激发各大房企热情，备战来年市场，年底拿地较为积极，成交火爆。仅就12月土地市场成交情况来看，整体市场成交面积320.86万平方米，同比上涨53%，环比上涨582%（见图2），同环比大幅上升。截至2014年12月，重庆市2014年度已成交土地共252宗，成交土地面积共计1879.08万平方米，成交金额共808.85亿元，成交楼面均价为2147.8元/平方米。

图2 2014年度重庆市土地成交走势

整体来看，由于市场整体去化压力较大，土储机构大量回购土地，2014年房企拿地更加谨慎，而政府则力保土地价格坚挺，相比2013年，土地市场供应量明显减少，楼面价微幅上涨。2014年土地市场较低迷，年底有回暖迹象。

2.施工面积均稳步增加，增速放缓

近十年来，2012年同比增速为7.9%，首次低于10%，2014年重庆市商品房施工面积年增幅再次跌落10%，同比增长9.04%。施工面积达28623.93万平方米，但相较2013年商品房屋施工面积增幅下降显著。

2014年重庆市商品住宅施工面积首次突破20000万平方米，达20294万平方米，但是从环比增速来看，2014年商品住宅施工面积同比增幅创下历史新低，同比增长5.43%。自2003年开始房屋施工面积中住宅所占比例均维持在70%以上，2014年这一比例为70.90%，有降低趋势且首次逼近70%，这和房地产市场商品住宅库存压力不无相关。就2014年全年来看，商品住宅施工面积增速与商品房屋施工面积稳步增长，增速变化趋于同步，并有所减缓（见表2）。

表2 重庆市历年商品房屋及住宅施工面积情况

3.竣工面积小幅度下跌，跌幅收窄

2005～2014年重庆市商品房屋竣工面积年增长率变动显著，其中住宅竣工面积年增长率变动幅度也不稳定。2014年重庆商品房屋竣工面积为3717.78万平方米