随着我国宏观经济逐步进入新常态，就全国整体来说，2014年房地产市场处于多年未有的低迷状态。但郑州作为一个后发增长的欠发达城市，当前依然处于城市建设的高潮期，房地产市场基本保持了平稳发展的态势，商品房建设投资持续增加，商品房价格仍有上涨，土地市场供销两旺。

一 2014年郑州房地产市场基本状况

（一）商品房建设情况

2014年郑州市商品房建设持续增长，无论从价值形态还是从实物形态来看都是如此。全年完成商品房建设投资总额1744亿元，比2013年增长20.6%；其中住宅1177亿元、办公楼138亿元、商营用房215亿元。全年施工房屋总面积10574.2万平方米，比上年增长8.8%；其中住宅6988.9万平方米、办公楼920.7万平方米、商营用房1096.1万平方米。全年竣工房屋总面积1889.4万平方米，比上年增长66.1%；其中住宅1122.9万平方米、办公楼162.1万平方米、商营用房175.5万平方米。

图1 2014年郑州市商品房建设投资完成额（累计值）^*

表1 2014年郑州市商品房施工面积、竣工面积（累计值）

（二）商品房销售及库存情况

2014年郑州市商品房实际销售面积为1591.9万平方米，总量比2013年略有下降。其中，住宅销售量为1293.3万平方米，比2013年减少1.5%；办公楼销售量为133.6万平方米，比2013年减少24.4%；但商营用房销售量比2013年增加43.6%，达到126.7万平方米。年内商品房库存基本上呈逐步减少趋势，2014年11月底待售房屋面积为353.6万平方米；但12月出现翘尾现象，待售房屋面积增加到461.7万平方米，与2013年同比增加44%。其中，住宅306.3万平方米，同比增加41.6%；办公楼33万平方米，同比增加26.9%；商营用房75.7万平方米，同比增加48.7%。

表2 郑州商品房2014年销售面积和待售面积（累计值）

与全国许多地方房价下降有所不同，郑州市区2014年房价较为坚挺，总体平稳但略有上涨。2014年12月，商品房销售均价9597元/平方米，与2013年同比上涨7.95%；其中商品住宅销售均价8471元/平方米，上涨幅度较大，与2013年同比上涨17.2%；非住宅销售均价为12595元/平方米，与2013年同比微降0.25%。

图2 2014年郑州市商品房月度销售价格

（三）二手房交易情况

2014年，郑州市区二手房交易依然比较活跃，全年共成交368.64万平方米，其中二手住宅359.35万平方米。二手房价格有较大幅度上涨。2014年12月，二手房成交均价为7606元/平方米，比2013年同期增长16.09%；二手住宅均价7398元/平方米，比2013年同期增长14.68%。

表3 2014年郑州市区二手房交易情况

续表

（四）土地投入情况

1.土地供应计划

基于城市改造升级的需要和城市版图扩大的影响，2014年郑州市建设用地供应量仍然较大。2014年郑州市建设用地供应计划编制范围为郑州市市本级辖区，拟供地总量为2005.47公顷，比2013年计划供地量增长29.59%。其中，住宅用地903.03公顷，商业用地223.80公顷，工矿仓储用地231.58公顷，其他用地647.06公顷。

整体来说，拟供地均匀分布于市内五区、高新技术开发区、经济技术开发区、郑东新区。其中，市内五区1293.91公顷，郑东新区180.13公顷，经开区228.94公顷，高新区302.49公顷。903.03公顷住宅用地中，普通商品住宅用地为705.38公顷，保障性住房用地为197.65公顷。

表4 2014年度郑州市建设用地供应计划表

2.土地成交情况

2014年郑州市土地市场供销两旺。成交热点区域逐步由核心城区逐步向郑东新区、航空港区及高新区转移。在核心城区，三环沿线及以外逐步代替中心城区，已成为新的土地成交热点区域。郑东新区以龙湖片区成交量最大，惠济区以北区杨庄、正商林语溪岸、正弘澜庭叙等项目土地为主，二七区以亚星盛世、康桥金域上郡、绿地滨湖国际城、建业泰宏、正商城等项目土地为主。

全年成交量较2013年同比上涨16%，共交易土地174宗，占地面积719.72万平方米。总成交量中，住宅用地121宗，占地面积479.54万平方米，比2013年有小幅增加，可建楼面面积1673.02万平方米；商服用地40宗，占地面积93.93万平方米，比2013年有小幅减少，可建楼面面积431.17万平方米。

综合地价及分用途地价都呈上涨趋势。2014年，郑州市综合地价水平为2735元/平方米，同比上涨7.25%；住宅用地地价水平为3685元/平方米，同比上涨8.16%；商服用地地价水平为3258元/平方米，同比上涨6.85%。

图3 2012～2014年各季度郑州地价水平

二 2014年郑州房地产市场主要特征及其主要影响因素分析

（一）2014年郑州房地产市场运行主要特征

分析2014年郑州