一 我国不动产登记制度的演变历程

不动产登记制度作为落实物权法的重要内容，具有保障不动产交易安全、保护产权人的合法权益和理顺整合不动产市场要素资源的作用。自新中国成立以来，我国不动产登记大致经历了中断恢复、分散低效和统一登记期三个发展阶段，不动产登记制度逐步完善，不动产登记的相关工作也在加快推进。

（一）中断恢复时期（1949～2006年）

受西方法制思想的影响，中国在民国时期就已经建立了不动产登记制度，然而当时的服务对象主要是土地私有制。新中国成立后，根据《中国土地法大纲》和《土地改革法》开展的土地改革运动，首先对农村的土地进行清丈和划界，并向农民发放土地证和房产证。随后，城市的土地和房屋也逐步开展登记工作，并颁发城市房屋所有权证。20世纪50年代后期，由于私有制的改造和全面公有制的实施，物权制度开始被否认，不动产登记工作停滞，不动产登记制度一度被中止。

改革开放后，有关不动产登记管理和监督的法律法规陆续出台，并针对相应的不动产所有权、使用权及其相关登记工作做出了明确规定。1986年的《中华人民共和国土地管理法》规定，“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作；国家建立土地统计制度；国家建立全国土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测”，1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。2001年通过的《中华人民共和国海域使用管理法》规定，“国务院代表国家行使海域所有权；海域使用权经相关海洋行政主管部门审批后登记造册”。根据1984年通过的《中华人民共和国森林法》，2000年国务院颁布了《中华人民共和国森林法实施条例》，其中规定：“依法使用的国家所有的森林、林木和林地，按照相关规定登记；未确定使用权的国家所有的森林、林木和林地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理”。总之，我国的不动产登记制度起步晚、不统一、不连续，这为以后不动产统一登记工作推进埋下了艰难的隐患。

（二）分散低效时期（2007～2012年）

随着改革开放的推进，社会主义市场经济制度逐渐确立，要维护民众的利益就需要明确物权的归属。然而新中国成立后，中国并没有完整的物权法，1987年实施的《民法通则》规定了财产所有权和财产权，1995年实施的《担保法》规定了完整的担保物权法，但两者都没有关于物权完整、系统的具体规则。2007年3月，十届全国人大第五次会议通过了《物权法》，其中明确规定：国家对不动产实行统一登记制度；统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定等，标志着中国统一不动产登记制度正式确立。《物权法》的适时制定，既确认了物的归属，又明确了所有权和用益物权、担保物权，依法保护了所有市场主体的平等法律地位和权利人的物权。

然而，《物权法》中虽明确提出实行统一的不动产登记制度，然而随后几年并未真正落地实施，部分地区虽成立专门机构推进不动产统一登记工作，但由于国家层面没有统一的登记制度带动，效果大打折扣。不动产登记依然是多头行政的局面：住建部负责房屋所有权登记，国土部负责集体土地所有权、国有土地使用权等登记，农业部负责耕地承包经营权登记，林业部负责林地登记，渔业、海洋部分别负责水面、海域等。各部门各司其职、各行其是，不动产登记信息混乱无章，使不动产交易的风险依然很大。

（三）统一登记时期（2013年至今）

2013年11月，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。至此，《物权法》关于不动产统一登记制度才算真正落地。

2014年是不动产统一登记工作进展最快并取得实质性成果的一年（见表1）。从1月中央编办下发《关于整合不动产登记职责的通知》，到2月国务院批复由国土资源部牵头的“不动产登记工作部际联席会议”制度，3月“不动产登记工作部际联席会议第一次会议”召开，4月国土部成立不动产登记工作领导小组，5月国土资源部正式挂牌成立不动产登记局，8月《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，再到12月