2014年5月，习近平总书记在河南考察工作时首次提及新常态：“我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。”同年12月9～11日，中央经济工作会议首次系统表述“经济发展新常态”的九大趋势性变化，提出“认识新常态，适应新常态，引领新常态，是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑”。这九大趋势性变化说明，中国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展正从高速增长转向中高速增长，经济发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整，经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。与此同时，中国房地产市场也进入一个新常态发展的过程中。如何认识、适应和引领中国房地产市场发展的新常态，自然成为当前社会各界关注的话题。

一 正确认识房地产市场新常态发展特征

与过去常态比较，中国房地产市场新常态发展表现为市场需求由非理性逐渐回归理性、市场投资由高增长逐渐趋于平稳、市场价格由整体涨逐渐分化波动、市场均衡由重总量逐渐转向重结构、市场调控由政策市逐渐归还市场和市场模式由偏开发逐渐走向多元等六个主要特征。

（一）房地产市场需求由非理性逐渐回归理性

当前中国房地产市场的模仿型排浪式消费阶段基本结束，尊重个性、注重体验的消费将逐渐成为主流，住宅市场也将不例外。住宅兼具消费品和投资品双重属性，加上中国个人投资渠道非常狭窄，在根深蒂固的置业观念下，城镇居民对住宅消费的非理性需求迅速增长，成为过去中国房价快速上涨的一个重要原因。在经济新常态发展背景下，近年来住宅售价涨幅回落和房地产税制改革不断完善，与此同时，政府加大住房保障投入和对棚户区的改造等措施，从抑制投资、投机需求和增加供给等两面发力，房地产市场预期随之发生了一定变化，促使居民对住宅需求逐渐回归理性，加大对住宅质量和持有成本的关注。

（二）房地产市场投资由高增长逐渐趋于平稳

在经济新常态发展背景下，中国宏观经济增速由过去的两位数增长下降至个位增长，并且不再苛求保8%，这将对房地产市场发展产生重大影响，房地产投资增速开始调整，由高速增长逐渐趋于平稳。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，同比增长10.5%，但与之前2000～2013年年均增速24.4%比较，已经大幅回落。其中，同期住宅投资64352亿元，同比增长9.2%，但与之前2000～2013年年均增速25.0%比较，同样大幅回落（见图1）。

图1 2000～2014年全国房地产投资和住宅投资规模及增速情况

（三）房地产市场价格由整体涨逐渐分化波动

自1998年中国住宅制度改革以来，中国商品房成交价总体呈现单边上涨局面，但近年来成交价增速逐渐回落。2014年，全国商品房成交价为6324元/平方米，同比增长1.4%，与之前2000～2013年年均增速8.5%比较则下降幅度明显。同期商品住宅成交价为5932元/平方米，办公楼成交价为11787元/平方米，商业营业用房成交价为9814元/平方米，同比增长分别为1.4%、-9.3%和0.4%，与之前2000～2013年各自的年均增速8.8%、6.7%和8.3%比较，同样下降幅度明显（见图2）。因此，在经济新常态发展环境下，房地产市场进入调整期，商品房整体和各不同类型商品房的成交价将从过去单边上涨态势逐步演变为双向波动，有涨有跌。

与此同时，不同城市的商品房成交价呈现不同的区域分化特征。以新建商品住宅售价为例，《2014年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格月同比变化出现阶段性分化特点，2014年上半年上涨城市个数各月均为69个，但是到下半年上涨城市个数逐月减少，到12月份仅有2个，月同比价格下降城市个数增加至68个。

图2 2000～2014年全国商品房成交价及增速情况

（四）房地产市场均衡由重总量逐渐转向重结构

1998～2013年期间，中国住宅投资保持快速增长，住宅供应规模不断扩大。根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，预计到2015年末，我国家庭户均拥有住宅套数可能会达到1.08套^[1]。参照国际相关经验，当户均约1.1套住宅时，住宅市场供给将达到最高水平，预示市场总量均衡。在经济新常态发展背景下，中国住宅市场总量目前基本实现供需均衡，