ZB2013（0625）-0037/0125-SD024/0080

当前，二手住房交易税费过高。在很多情形下，一项交易需要支付的营业税、契税、个人所得税、中介服务费等各项税费，总计达到住房总价的20%以上。高交易税费不仅不能抑制投机和平抑房价，还大大降低了市场效率，增加了普通民众的购房负担。在当前住房市场供求矛盾突出的条件下，需要尽快降低二手房交易税费。

一 大中城市住房供求矛盾长期存在，高税费政策不能降低房价

高交易税费可能有积极作用的基本前提是：住房市场投机行为充斥，投机性购房是高房价的罪魁祸首。通过提高交易税费，可以增加住房投机的成本，使住房投机行为的收益降低、难度加大，从而达到消除市场泡沫的目的。

显然，我国当前的高房价现象并不是一个简单的投机泡沫问题。现阶段，中国城市高房价的根本原因是：中国经济腾飞与城镇化加速所形成的住房需求呈爆发性增长态势，住房市场供应增长无法跟上需求增长，造成长期供不应求的局面。投机性需求只能是推动房价上涨的一个非基本因素，并不会对高房价问题起决定性作用，房价自然也不会因高交易税费而下降。

实施了严厉的行政性限购政策后，房价仍出现强劲上涨，也从现实角度证明我国城市住房真实需求增长十分强劲。在大中城市住房供求矛盾长期存在的条件下，税制设计无论如何精巧，高额的交易税费也必然将转嫁给真实的住房需求者。城镇化带来的新增城市人口，以及想改善住房条件的人，才是高交易税费的真正承担者。

二 过高交易税费严重妨碍了人口迁移与住房改善

过高的交易税费大大增加了人口迁移的成本，阻碍了人口流动。假设一个北京就业者欲转移到上海工作，同时将北京的住房售出，新购一套上海住房。尽管一买一卖住房数量不变，却可能因此损失住房总价款20%以上的税费，这对于工薪家庭是一笔沉重的负担。

过高的交易税费也使住房改善变得极为困难。假设一对新参加工作的夫妻，因收入限制购60平方米住房一套。三年后，收入增长，孩子出生，拟换购一套90平米住房。虽然住房改善需求非常合理，但同样面临住房出售款的20%以上都将化为税费的尴尬局面，住房改善的成本远高于初次购房，改善能力下降。

高交易税费政策必然刺激住房超前消费。在住房改善成本极高的条件下，一个理性的购房者即使没有足够的钱，也会不惜四处举债，极尽所能去购买大户型，实现住房需求一步到位。

三 住房限购政策与高税费政策存在重叠与矛盾

为了抑制投机投资性购房，多地按中央要求出台了相应的限购政策。规定本地户籍居民家庭不允许购买第三套住房，能够提供相应纳税或社保缴纳证明的外地户籍居民家庭不允许购买第二套住房，不能够提供相应纳税或社保缴纳证明的外地户籍居民家庭不允许购房。

住房限购政策与高税费政策的重叠与矛盾在于，既然限购政策已经通过行政手段禁止了投机性购房（购买第三套及以上），就没有必要再利用高税收去惩罚并不存在的住房投机行为；反之，既然认为本地居民拥有二套以内住房属于合理需求并许可购买，就应当在税收上给予相应的支持，而不宜继续采取惩罚性的高税收政策。限购政策与高税费政策重叠的结果是，迫切需要自住或改善住房条件的普通购房者，却咬牙承受着针对投机者设计的高税收。

四 新房供应严重不足，急需松绑二手房以扩大供给

2011～2012年住房市场交易清淡、开发投资增速下滑严重，新增住房供给量不足，为目前的供求紧张形势埋下了伏笔。

从新房供给方面看，北京等大城市短期新房供应严重不足，不仅购房重新需要排号、摇号，甚至有不少普通住宅楼盘要求购房者事先提供50万元存款证明，开盘当天才予以接待。几乎所有楼盘都没有悬念地在开盘当天全部售完，购房者连询价考虑的机会都没有。

从二手房供给方面看，由于二手房税费过高，虽然房价近年涨幅不小，但是扣除税费实际获利不大，导致房主惜售或转售为租。除非急用钱，一般不愿售房。

从购房者角度看，购买二手房税费过高，驱使购房者转向新房市场，导致二手房交易萎缩，加剧了新房市场供求紧张形势。

综上，在新房市场供求矛盾突出的条件下，当务之急是大幅降低二手房交易税费，给存量房入市松绑，缓解新房短期供应不足的局面。

五 降低二手住房交易税费的若干建议

第一，扩大契税优惠，所有普通