一 2012年上海房地产市场回顾与评价

2012年1～9月，上海市房地产开发投资稳步增长，新开工面积持续下降，竣工面积增幅逐步回落，商品房销售面积继续下降，但是商品住宅销售出现2%的增长，房地产开发企业2012年到位资金保持增长。

（一）房地产投资继续稳步增长

2012年1～9月，上海市房地产开发投资1664.86亿元，比2011年同期增长12.2%，占全社会固定资产投资的49.3%，比重同比上升1.4个百分点，这说明房地产投资对经济稳增长起到了积极的作用。尤其是5月以后，房地产投资出现明显加快的态势。特别是住宅投资，在1～8月基本和整个房地产投资同起同落，9月住宅投资明显加速，主要是加大了对保障性住房的投资（见图1、图2）。

图1 2012年1～9月上海房地产开发投资额

图2 2012年1～9月上海房地产住宅投资额

从房地产不同物业种类看，尽管商品住宅投资占整个房地产投资的62.1%，同比增长8.6%，但是在整个房地产投资中的比重却是下降的。商品住宅和办公楼投资占全部房地产开发投资比重比2011年同期分别下降1.5个和0.4个百分点，商业营业用房和其他用房投资占比分别上升1.4个和0.5个百分点（见表1）。主要原因是住宅投资受到“限购令”的影响，加大商业营业用房投资是想在不限购的商业营业用房利润中分一杯羹。

表1 上海房地产开发投资结构情况

（二）土地市场从冷到温

1.第一季度出现冰点

2011年1月出台的“限购令”对土地市场产生了重大影响，土地市场从热到温再到冷。从2011年下半年开始，上海许多土地招拍挂出现未成交现象。2011年第四季度竟然有18幅住宅、动迁、商住地块没有成交，其中一些在远郊区的住宅地块没有成交可以理解，但是有一幅黄浦江沿岸E18单元（7-7）地块、楼面价每平方米仅2.39万元却惨遭市场冷遇。到接受竞买申请截止时间，有16家房地产企业领取了申请书，却无一家公司申请竞买。2011年12月1日，相关部门终止了该地块挂牌。由此可见，开发商对房地产后市极为看淡。因此，2012年第一季度，上海土地市场住宅用地仅成交7幅地块，而且主要是动迁房安置用地。同时，第一季度土地出让金大幅下降共计68.19亿元，同比2011年第一季度减少79.86%，环比2011年第四季度减少78.69%。

2.第二季度开始解冻

2012年第二季度，上海房地产市场刚性需求购房者纷纷入市，开发商积极响应，低价跑量。因此，一手房的成交量开始明显回升，土地市场也开始解冻，住宅用地在2012年第二季度成交18幅地块，尽管只有6幅普通商品房地块，但是与第一季度相比，土地市场解冻信号是非常明确的。

3.第三季度逐步回暖

当时间进入2012年下半年，房地产市场开始进一步活跃，土地市场也趋于回暖。第三季度一共成交23幅住宅地块，其中普通商品房用地14幅，动迁房安置用地8幅。在14幅商品房用地中，地处浦东唐镇新市镇的A-03-11地块，一推出便备受关注，陆续有27家企业领取申请书，并有11家企业提交竞买申请。7月25日有10家企业参与了现场竞买，经过30多次举牌，该地块最终由上海绿顺房地产开发有限公司获得。该地块起始楼板价为11000元/平方米，成交楼板价为15054元/平方米，溢价率36.85%，这也是2012年第三季度土地市场最为热闹的一场拍卖会。搜房网数据监控显示，2012年第三季度，上海经营性用地成交195.17万平方米，环比增长68.55%；成交金额为217.15亿元，环比增加176.77%。

4.第四季度有点火爆

2012年10月10日，上海市规划和国土资源管理局网站及网上房地产显示，备受关注的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块开始竞拍，共有35家企业领取了该地块的标书，最终中海、华润、保利和绿地4家国企参与了现场竞买。经过100余轮的激烈竞拍，保利集团旗下的上海保利建锦房地产有限公司和信保（天津）股权投资基金管理有限公司最终以45亿元成功获得，折合楼板价27055元/平方米，溢价率为42.9%。

（三）房地产市场供应趋于下降

1.商品房和商品住宅新开工面积大幅下降

在“限购令”压力持续作用下，开发商不得不放慢开发进度，原来一个项目2年可以完工现在要拖到3年或者更长时间。原先准备上市的项目也开始延缓开盘。2012年1～9月，上海商品房施工面积12754.27万平方米，同比增长6.9%，其中商品住宅施工面积8053.29万平方米，同比增长5.9%。商品房新开工面积2119.86万平方米，同比下降20%，其中商品住宅新开工面积