一 国际大都市人口、土地和产业演化的一般规律

城市人口和城市建设用地是城市发展的两大支撑，是城市功能、城市品质、城市集聚和辐射能力的基础性制约因素。两者比例适当、结构协调则有利于城市健康可持续发展；反之，则容易引发各种“城市病”。^[1]

（一）国际大都市人地关系演化脉络

城市是一个复杂系统，受到内外部多种因素的制约，因此人口和土地的适宜比例几乎没有一定之规，美国和亚洲大都市的发展演化就存在着很大的差异。尽管如此，仍然有一条基本的演化脉络可寻。

1.工业化初期，城市人均建设用地呈现逐步攀升的态势

一般而言，工业化与城市化总是同步展开的。在工业化初期，在经济利益的驱动下，大量人口涌入城市，城市化进程开始加速，但此时城市建设用地的扩张往往会以更快的速度展开，大量的农业用地被转为工业、交通、基础设施和居住用地，人均建设用地出现稳步攀升的态势（见图1）。

2.工业化中期，城市人均建设用地开始趋于下降

随着工业化和城市化的进行，中心城区建设用地开始逐渐趋于饱和，但经济的扩张仍然吸引着人们向城市迁移，此时人地比例开始逆转，人口增长超过城市规模的扩张，人均建设用地开始趋于下降。比如芝加哥的人均建设用在1910年达到峰值后便开始长达40年的下降，由1910年的225.4平方米/人下降到1950年的152.26平方米/人。这一时期大都市人地关系的演化如图1所示。

图1 工业化初期和中期人均建设用地演化趋势

3.工业化后期或后工业化时期，城市的人地比例关系呈现分化

进入后工业化阶段，鉴于各国城市土地资源约束条件不同，以及工业化模式所导致的居民生活模式偏好的不同，城市人地比例关系呈现出多元的变化趋势。其中，以芝加哥为代表的美国都市出现了明显的“逆城市化”趋势，人均建设用地水平呈现出缓慢提升的状态。而以东京和伦敦为代表的东亚与西欧都市，则由于土地资源趋于饱和和外来人口的不断进入，而使人均建设用地水平稳中有降。还有许多城市如香港和许多国内城市，尽管人口进入呈现出高速增长的态势，但由于现阶段仍处于城市扩张阶段，因而呈现出建设用地增长略快于人口增长的情况，但随着土地资源逐步趋于饱和，人均建设用地水平将逐步趋于稳定，可视为东京、伦敦发展情况的过渡阶段。

（二）后工业化时期人地关系的典型模式

通过对典型国际大都市后工业化阶段人地关系的发展趋势分析，可以归纳出人地关系主要有以下几种模式。

1.芝加哥模式

美国是一个人少地多的国家，且居民偏好分散居住，进入工业化后期，美国的大都市出现了一股明显的“逆城市化”趋势，大量的人口涌向郊区，甚至逃离大都市，旨在追求一种更为安逸的生活方式。这期间，纽约、芝加哥、克里夫兰、费城、匹兹堡等大都市都出现了人口缓慢增长甚至下降（见表1），而芝加哥的人口经历了20年的缓慢增长后开始下降，并一直持续至今。

表1 美国三个大都市城市人口和建设用地的变化关系

“逆城市化”的另一个结果是城市化设施在郊区出现低密度的蔓延，导致建设用地大幅增加。因此，人均建设用地出现了较大幅度的上升。以芝加哥为例，其人均建设用地从1970年的174.81平方米/人，增加到1980年的196.61平方米/人，进而又增加到2000年的203.01平方米/人。

2.东京模式

东京是典型的人多地少的大都市，且建设用地受到严格控制，基本已趋于饱和，但城市人口却仍在缓慢增长，相应的，人均建设用地呈现稳中微降的趋势，从1994年到2007年，东京人均建设用地从45.94平方米/人降到44.12平方米/人。与此相类似还包括伦敦，从20世纪80年代开始，伦敦人口由持续下降转为稳步上升，其中一个很重要的原因是国际移民的流入，相应的，伦敦建设用地也出现了稳中有降的态势，比如内伦敦从1981年的122平方米/人下降到2005年的109平方米/人，而同期的大伦敦则由240.96平方米/人下降到214.08平方米/人。

3.香港模式

作为一个移民城市，“二战”后的香港开始了繁荣之旅，标志之一是人口呈现出持续的高增长。进入后工业社会，香港的人地比例关系已基本趋于稳定，但依靠填海造陆和向山坡发展，其建设用地扩张速度仍然做到了略高于人口的增长，人均建设用地保持一种微幅上升的势头，由2000年的34平方米/人增加到2007年的37平方米/人。从人