一 深圳房地产法治发展回顾

房地产作为基础产业，不仅关系到一个城市的未来，更关系着城市居民生活的方方面面；同时作为一个综合性产业，房地产涉及城市规划制度、土地制度、房产制度、金融制度、产业政策等多个领域。法律是由经济基础决定并服务于经济社会发展的上层建筑^[1]，深圳在经济飞速发展的同时，房地产相关问题也在不断涌现，亟须房地产立法给出解决问题的法律依据，以对不断发展变化的经济社会关系进行有效规制和引导。因而，30多年来，深圳在房地产法治方面一直紧跟经济社会发展需要进行着探索和创新，大胆借鉴国内外先进经验，在多个领域进行了“先行先试”。将成熟的政策、实践和经验用法律的形式进行固化，再通过法律编纂的方式不断修正，反过来规范、引导房地产市场秩序，积极完善房地产法律制度，法治化水平不断提高，为房地产市场的繁荣发展提供了必要的法律保障。然而，在这30多年法治发展过程中也存在不足之处，需要在未来不断完善。

（一）深圳市房地产法治的起步阶段（1980～1986年）

1.土地有偿使用制度的建立

1980年8月26日，第五届全国人大常委会第十五次会议通过《广东省经济特区条例》，通过法律在深圳、珠海、汕头三个市分别划出一定区域设立经济特区。其中第12条规定，客商用地按实际需要提供，使用年限、使用费数额和缴纳办法根据不同行业和用途给予优惠。这就为经济特区土地的有偿使用提供了国家层面的法律依据。

1981年11月17日广东省人大发布《深圳经济特区土地管理暂行规定》。此规定授权深圳市政府统一管理特区范围内的土地。经批准使用土地的单位和个人，仅对土地享有使用权，并无所有权，每一类用地都有相应的收费标准和使用年限。至此，深圳在全国率先实现了土地有偿使用，并初步建立了相关制度，为现代化房地产的发展奠定了基础。

2.商品房市场的建立

土地的有偿使用为商品房市场的建立提供了可能。深圳经济特区建立之初，房地产开发主要以政府投资基础建设为主。为了保护投资建设房屋的外商的利益，1983年11月15日广东省第六届人大常委会第四次会议通过《深圳经济特区商品房产管理规定》，在全国率先建立了商品房管理制度，包括房产预售、房产权转移、房产抵押、房产登记、房屋租赁等内容。该规定中房产权指房屋（上盖）所有权和该房屋所占用的土地使用权。可见，这部法律中已经表现出了将土地所有权和使用权分离的思路。

此外，该规定中的许多条文都体现了现代房地产法的思路，如要求预售款缴存设定专门账户，确认了房屋共有人的优先购买权；明确了房屋租赁期限；规定了承租人的转租限制和优先购买权；明确了商品房登记的种类等。在1986年我国第一部基本民事制度的法律《民法通则》施行前，《深圳经济特区商品房产管理规定》就有了以上超前的思路和较为成熟的条文，为日后国家《城市房地产管理法》的制定提供了许多有意义的参考。

3.小结

在没有上位法基础的情况下，深圳市在建立经济特区之初就敢于创新，冒着一定的政治风险和社会风险，借鉴域外先进经验，在土地使用权有偿使用、商品房建设销售制度方面“摸着一块块的石头过河”，进行了十分有益的探索，为日后的特区发展及国家相关立法的制定都起到了重要的铺垫作用。

（二）深圳市房地产法治的发展阶段（1987～1998年）

20世纪90年代是深圳经济特区房地产的大发展时期，在此期间深圳房地产立法也有了进一步的发展。1992年深圳获得经济特区立法权后，制定了一系列在思路和具体规范方面都处于当时全国领先水平的法规和规章。

1.土地市场法律制度进一步完善

（1）土地管理制度改革及《深圳经济特区土地管理条例》发布。①原有土地管理制度的弊端。1984～1987年，深圳市按照《深圳经济特区土地管理暂行规定》实行行政审批、成片开发、分散经营、按用地对象收费的土地管理制度，对创造一个较好的投资环境起到了积极作用。但随着特区经济改革的深入和经济建设的发展，原来的管理体制逐渐暴露出不少问题：以行政手段审批用地，不能有效提高土地使用效能和合理配置土地资源，同时批地过程中的不正之风也难以克服；企业间用地机会不均等，拥有土地的多少和所拥有土地的地理位置不同带来的超额利润掩盖了企业的经营业绩；土地收费与土地划拨