深圳是中国内地物业管理的起源地，也是中国内地第一家物业企业、第一部地方性物业法规、第一个业主委员会的诞生地，深入研究深圳物业管理立法对明晰全国行业性立法思路有着极其重要的意义。

一 深圳经济特区物业管理立法历程

（一）初次立法背景

深圳经济特区设立后，房地产开发行业从无到有、勇于创新、突飞猛进。特区房地产公司大胆借鉴香港屋村管理的经验和模式，对其开发的两个涉外商品房住宅区进行特殊化管理，深圳市物业管理有限公司就是在这种背景下于1981年成立的。这种做法当时在深圳乃至全国都是独树一帜的，这一创举标志着物业管理在中国内地的诞生。经过数年的发展，深圳市房地产管理局认真总结了市物业服务企业的管理模式和经验，在1987年召开了第一次特区住宅区管理工作会议。会议提出“谁受益、谁出钱”的住宅区管理原则，实行“有偿服务”的政策，在物业服务企业的发展经营中推广“社会化、企业化、专业化”的综合管理模式。1988年深圳经济特区开始实行住房制度改革。配合房改，1989年深圳经济特区决定将原福利型住宅区由深圳政府管理转制为由企业承包经营管理。1990年莲花二村开始试点，探索实行“综合管理，全方位服务”的一体化管理模式。由此物业管理在全市住宅区蓬勃发展起来。1991年开始，深圳市政府采取了“放水养鱼”的鼓励政策，简化物业服务企业设立的审批手续，在短短的两三年时间内深圳涌现出100多家物业服务企业，物业管理开始成为深圳社会公认的一个新兴行业，第一批物业管理行业专业人士也正式出现。1993年初召开的全国住宅区管理工作会议，充分肯定了深圳经济特区物业管理的经验，并向深圳提出了新的要求和期望。同年6月28日，深圳市物业管理协会成立。物业管理行业的发展使物业管理立法的呼声越来越高。

（二）1994年颁布实施《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布于1994年6月，是我国内地第一部地方性物业管理法规。

1.《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的制定和颁布过程

如前所述，深圳市1988年开始进行住房改革。当年，住房制度改革办公室出台了《住宅区管理实施细则》，为公房转私房后的住宅管理定了规则。与此同时，物业管理的立法启动。原市房管局从1989年起草规章，先定名《住宅区管理办法》，后易名《深圳经济特区住宅区管理规定》。1992年深圳市人大获得立法权后，市人大和市政府都认为将“规定”上升为“条例”具有更大的执法力度，决定由机构改革后设立的住宅局负责条例的起草工作。1994年，历经六年，在充分吸收社会各界意见、几易其稿后，凝结深圳政府和物业服务企业集体智慧的《深圳经济特区住宅区管理条例》终于出台。

2.《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的成果

对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布前后的效果进行比较，可以发现：在这部物业管理条例出台前，经过13年的发展，深圳市全市共有130家物业服务企业，管理覆盖面仅在40%左右；但在这部物业管理条例出台后，截至1999年6月的统计，仅仅5年时间，深圳全市正式注册的物业服务企业有430家，其他物业管理单位有714家；物业管理的从业人员超过15万人；管理着全市面积2万平方米以上的住宅区400多个、工业区400多个、高层大厦2000多座，物业管理覆盖面达到90%以上，覆盖近两亿平方米建筑面积的物业；截至1999年6月共有146个住宅区（大厦、工业区）获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国总数的1/5，并且其中70%以上为全国城市物业管理优秀示范小区；80多家物业服务企业获得ISO9002或ISO14000国际质量体系认证。同时，深圳也是中国内地第一个实现城镇化和物业管理全覆盖的城市，深圳企业和行业经验在全国物业管理行业中有着举足轻重的地位。

3.《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的局限

由于时代的局限性以及理论研究的滞后性，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施几年后，其不足之处日渐暴露，主要表现在以下几个方面。

（1）立法缺乏理论体系支持影响科学性。由于当时物业管理理论滞后实践，对物业管理缺乏系统深入的专业研究，还未形成强有力的、科学完整的物业管理理论体系，对“建筑物区分所有权”这个物业管理理论的根源还没有认识清楚，更谈不上把握，对物业管理法律之间的