土地市场既有与其他市场一样的共性，即受市场经济规律的支配，又有其特殊性，是一种垄断的竞争市场，深受政府调控的影响。在土地市场中，政府既是参与者又是管理者，因此，研究土地市场的现状及其发展对政府的宏观决策具有重要意义。

一 2011年扬州市土地市场发展的状况和特征

2009年是本轮房地产调控的开始之年，2010年是中国房地产市场的调控之年，而2011年是调控政策进一步升级和加深的一年。2011年1～9月份全国多数城市房地产成交量下降，交易价格松动。在这种宏观环境背景下，扬州市1～9月份土地市场开始向理性的合理状态回归，土地供应总量稍有下降，土地出让总成交量减少，出让综合成交价格有所上升而溢价率下降。

（一）土地供应

1.供地总量及供应结构

2011年1～9月份，土地供应总量18490.89亩，与去年同期相比减少11.58%，其中商业服务业用地2601.63亩，占供地总量的14.07%，同比增长21.61%；住宅用地5458.71亩，占供地总量的29.52%，同比减少14.51%；工矿仓储用地8782.42亩，占供地总量的47.5%，同比减少13.54%；公共管理与公共服务用地499.34亩，占供地总量的2.7%，同比减少42.8%，交通运输及其他用地1128.98亩，占供地总量的6.11%，同比增长80.15%；其他用地19.81亩，占供地总量的0.11%（如图1和图2所示）。从图1可以看出，土地供应总量2011年1～9月份较2010年同期少，除商业服务业和交通运输用地供应量比2010年同期有增长外，其他各类用地同比减少。从图2可以看出，2011年1～9月份在土地供应总量中，供应量最大的是工矿仓储用地，其次是住宅用地和商业服务业用地，三类用地的供应比例总和超过90%。

图1 2011年1～9月份土地供应量同比变化

图2 2011年1～9月份土地供应结构

2.土地供应时序和区域分布

2011年1～9月份，土地供应并无规律可言。一季度供应较多，二季度相对最少，三季度相对较多（如图3所示）。在1～9月份土地供应总量中，市直最多，其次是仪征、江都和高邮（如图4所示）。

图3 2011年1～9月份各月土地供应量

图4 2011年1～9月份各县（市、区）土地供应总量

（二）土地出让成交

1.土地出让成交量

全市土地出让成交量同比下降。2011年1～9月份，全市土地出让成交量为15551.31亩，同比下降11.84%；其中商业和住宅用地出让成交6763.39亩，同比下降9.89%；工业用地出让成交8787.91亩，同比下降13.28%（如图5所示）。

图5 2011年1～9月份土地出让成交同比变化

2.土地出让成交价格

2011年1～9月，全市土地出让成交综合价格为86.37万元/亩，同比上升36.18%；其中商业和住宅用地出让成交平均价格183.54万元/亩，同比上升39.1%；工业用地出让成交平均价格11.58万元/亩，同比下降8.59%（如图6所示）。

图6 2011年1～9月份土地出让价格同比变化

二 影响扬州市土地市场发展的因素分析

土地市场与其他市场一样，受市场供求关系的影响，而土地市场的供求关系，又和房地产市场息息相关，土地市场的“需”来自于房地产市场供给方的“求”。房地产市场状况良好，土地市场就会形势大好；房地产市场低迷，土地市场随之冷清。除此之外，土地市场还受政府宏观政策的影响，宏观政策一方面可以调控房地产市场，最终调控土地市场；另一方面，土地供给也是政府调控房地产市场的重要手段，因为政府是土地市场供求关系中的供方，供给土地的数量和类型由政府决定。地方政府作为土地的经营者，一般会根据房地产市场的需求供给相应的土地数量，而中央政府作为市场的调控者，会将土地的供给作为一种调控手段。因此，对于土地市场这种垄断性的竞争市场而言，市场因素和政策因素相互交叉影响。

（一）房地产宏观政策调控奠定了扬州市土地市场的基调

自2009年12月份本轮调控政策实施以来，从利率、税收、信贷等经济手段，到限购、限价等行政指令性手段，从局部限制到全国范围一刀切，调控手段逐渐增多、调控政策持续升级。一系列调控政策的出台，一方面使开发商对房地产价格和销量的预期下降，开发商拿地变得理性；另一方面，开发商拿地资金成本增加、资金链紧张。1～9月全国133个城市共推出土地19386宗，累计供应量87446万平方米，同比增加13%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）5722宗，累计供应量30580