社区是构建和谐社会的重要战略空间单元，是公民自治的基础、草根民主的溯源。加快推进老小区综合整治和环境专项整治，全面推行及规范物业管理，建立长效机制，是创建和谐社区的必由之路，是进一步提升城市品质、让百姓居住得更舒心更有尊严、建设幸福扬州的根基所在。笔者在全面梳理扬州市住宅小区及物业管理现状的基础上，赴南京、苏州、宁波三地考察学习，形成了加快推进老小区整治以及全面提升住宅小区长效管理水平的初步建议。

一 扬州住宅小区及物业管理现状

1.住宅小区新旧共存

截至2009年底，扬州市区共有成套住宅约2500万平方米，有商品房开发小区、安置小区、城中村和分散楼幢四种类型。其中，2000年以后建成的小区约1200万平方米，基本符合城市总体规划，硬件配套设施较为完善，物业管理相对规范；2000年以前建成的小区，由于建设时间较长，产权结构复杂，缺乏有效管理，存在问题较多。特别是1996年以前建设的老住宅区、城中村和分散楼幢，基本处于无人管理状态。由于受历史条件的局限，这些小区设计建设标准低，道路破损严重、污水管道不畅、基本公共设施（路灯、楼道灯等）缺失，机动车停车难、垃圾处理不及时、乱搭乱建等问题突出，严重影响到居民的日常生活。

2.老小区整治初见成效

扬州市委、市政府高度重视老小区整治工作，连续几年将其作为为民办实事的重点工作加以推进。2009年，扬州市政府办公室转发了《关于加强市区老小区综合整治的实施意见》，提出5年内完成市区老小区的集中整治。整治内容主要包括清理和拆除违章建筑、修整完善基础设施、整治内部环境、清理补建公建配套设施和房屋本体维修五个方面。2008～2009年，扬州市区已累计投入7600万元，完成16个老小区（计517幢、110万平方米）的整治，直接受益居民达5.4万人。

3.小区物业管理逐步推行

目前，扬州全市推行物业管理的住宅小区296个，管理面积约1800万平方米，覆盖率达72%。主要有三种模式：一是市场化、专业化管理。此类小区有189个，建筑面积约1680万平方米。二是准物业管理。此类小区有36个，建筑面积约100万平方米。这类小区主要是老小区，每月向社区每户收取10元左右的管理费用，提供保洁、秩序维护等基本物业服务。三是业主自治管理。此类小区有71个，建筑面积约20万平方米。此外，市区尚有约700万平方米住宅区无物业管理。

二 当前小区整治及管理中存在的突出问题

从扬州实践看，尽管老小区整治及物业管理工作取得了一定成效，但由于种种原因，还有一些老小区未能列入整治计划，部分整治完成的小区仍未建立长效管理机制。一些新建小区由于物业管理跟不上，也面临“新小区”变“老小区”的困境，总体呈现出一种“亚社区”的表现，与建成“完全型社区”还有很大的距离。

1.各类矛盾协调困难导致老小区整治难度加大

主要体现为“三难”：一是部门之间难协调。目前，扬州老小区整治由市房管部门牵头协调，区级政府组织实施。在推进过程中，供水、供电、供气、电信、有线电视等职能部门在时序、经费等方面都有自己的计划，协调难度较大。二是群众意愿难统一。老小区整治的对象是由区级政府确定，并列入政府为民办实事项目向社会公示，导致部分群众片面地认为整治完全是政府的责任，群众自身的整治意愿未能被充分激发。部分群众在小区拆除违章建筑、建设化粪池、调整绿化、增设停车位等问题上意见不一，甚至借机提不适当的要求（如提出给每户增建单独车库等），人为制造阻力。三是整治资金难筹集。2009年，扬州老小区整治市级财政资金缺口约500万元。2010年，整治预算资金为9200万元，按市级财政承担50%计，市级财政预算应为4600万元，但初步预算仅安排2000万元。加之老小区普遍没有公共维修基金，部分居民认为政府“管房养房”天经地义，不愿承担改造经费，所以除政府投入外，老小区整治几乎没有其他资金来源。随着近年来整治标准不断提高、范围不断扩大、内容不断增加，以及材料、人工价格大幅上扬，老小区整治资金压力日益增大。

2.物业管理行业的生存困境导致物业服务水平整体不高

目前，扬州市区有物业服务企业149家（其中外地来扬企业20家），物业服务从业人员近2万人。本地物业服务企业中，一级资质1家，二级资质5家，三级资质83家，暂时三级资质40家。2009