一 房地产政策环境比较

（一）城市经济、社会和文化比较

城市房地产业发展的主要影响因素是城市经济规模、土地面积和人口规模等。东京是世界上经济规模最大的城市，其经济总量远远超过新加坡、香港和广州三个城市总和（见表1）。东京GDP约为广州的7.1倍，香港GDP约为广州的1.58倍，新加坡GDP约为广州的1.47倍。综合经济实力是支撑房地产业发展的经济基础。此外，城市的人口、土地面积等也是影响房地产业发展的重要因素。在四个城市中，广州的土地面积最大，即便是按市区面积计算，也是最大的。广州的土地面积约为东京的3.4倍、新加坡的10.5倍和香港的6.7倍，这表明广州城市发展空间最大。从人口规模来看，东京人口规模最大，广州略低于东京，香港和新加坡相对较小。考虑人口增速因素，广州的人口规模可能赶上东京，目前广州人口增长率为19.67‰，高于新加坡，约是东京的两倍，香港的3倍多。这表明，广州未来需要的住房增量高于其他几个城市。

表1 中国香港、广州、东京与新加坡的经济总量、土地面积和人口（2009年）

香港、新加坡、东京与广州同处东亚地区，有着共同的大文化背景，都受儒家文化影响。与基督教文化影响下的城市相比，东亚城市居民在房产产权要求上有自己的特点：所有权要求超过使用权要求，所有权主要用于家庭居住。香港由于受英国统治多年，居民理财意识较强，所有权除用于家庭居住外，还适用于投资。改革开放三十多年来，广州与香港交往频繁，两地文化趋同，广州居民通过投资房地产理财的意识逐渐增强。

四个城市所处的经济制度不同，这将影响政府干预和市场自由度的关系，进一步影响各个城市的房地产政策。香港是一个自由港城市，曾经被评为“全球最自由经济体”，实行自由市场经济制度。香港经济以自由贸易、低税率和最少政府干预著称。新加坡也实行自由市场经济制度，主张能交给市场的都交给市场，政府尽量减少干预，政府的主要任务是保障国民福利待遇。新加坡政府对市场的干预主要通过其手中控制的国有经济实体进行。近几年来，新加坡政府逐渐加大了对市场的干预力度，主要表现在金融方面。东京经济发展是典型的政府干预资本主义模式，既重视自由市场的作用，又极力强调政府对经济的干预，政府对经济的干预主要是间接干预，包括宏观方面的经济财政金融政策和微观方面的政银企经济实体等。广州奉行中国特色的社会主义市场经济制度，政府对经济干预度较高，既有间接调控，也有行政直接干预，市场经济处于逐渐完善阶段。

通过以上比较可以发现：在支撑房地产发展的经济基础方面，东京居于首位，广州最弱，四大城市GDP位次与当前各个城市的房价位次相符合；在住宅需求方面，无论从人口规模还是人口密度来看，东京都是最高的，香港和新加坡居于第二层次，广州最低，但广州的增量需求是最高的；从产权需求方面来看，四个城市的居民对房地产所有权要求高于使用权；从经济制度来看，广州政府干预房地产市场自由度最高，香港和新加坡是最低，这在一定程度上影响政府提供住房公共产品（政府保障房）的积极性，如果政府认为自身通过干预市场就能解决居民住房问题，那么政府就会降低保障房投资力度。

（二）土地制度比较

土地制度是土地政策的基础。土地系列法构成土地政策的法理依据，界定了土地政策的自由度和相关政策工具。

日本现行的土地制度是土地私有制。日本国土中，国有和公有土地约占35%，私有土地约占65%。国有土地包括国家行政占有和使用的土地（行政财产及普通财产），主要是国有林园、企事业用地、国立大学用地、研究机构、医院和皇室用地等。公有土地指地方的都、道、符、县和市、町、村所有的土地。私有土地又分为个人所有土地和法人所有土地两类，1993年，个人所有土地占私有土地的85.9%，而法人所有的只占14.1%。日本对私有土地产权的保护相当完善。日本土地征用范围比较窄，《土地征用法》列出了允许征用或使用土地的35种公益事业项目，主要限于国家社会生活、生产和科学研究等基本公益需求。即便是公益事业项目，也需要相关法律规定和许可。日本土地征用的严格规定，避免了“因公之名”为私利征地的可能性。由于实行土地私有制，东京进行旧城改造的难度大。根据1985年日本建