由于历史和现实等多方面的原因，东城区分布在平房区的大量胡同四合院许多成了大杂院，已经成为北京城市居民住房最困难、市政设施最差、居住环境最脏乱的地区。党的十八大提出到2020年全面建成小康社会的宏伟目标和推动城乡发展一体化重大举措。如何在保护好独特的胡同四合院传统风貌和历史文化的同时，尽快改善平房区居民的居住条件和生活环境，妥善解决过密人口向城郊疏解问题，让北京首善之区的人民群众生活得更美好，是东城区面临的一项紧迫而又重大的课题。

东城区平房区主要位于旧城，主要集中于18.5片历史文保区内。同时，非文保区的平房区绝大多数已经列入城市危旧房改造或房地产开发项目，有的处于项目前期规划设计阶段，有的处于居民搬迁的实施阶段。居住在这些区域的居民可通过回迁、货币补偿、购买定向安置房等多种方式，解决自身居住困难问题。因此，本课题的研究重点是东城历史文化保护区平房居民的住房问题。

一 平房区住房现状、问题及原因分析

（一）现状和问题

1.旧平房总量

东城区现有居民住宅中，老旧平房总计17.2万间，其中，直管公房8.78万间，占51.05%，单位自管房2.72万间，占15.81%，私房5.7万间，占33.14%。目前这些平房中，大体居住着10万户、30万居民（见下图）。

中国城乡一体化发展报告·北京卷（2012～2013）

2.房屋质量

按照房管部门的质量评定标准，一类、二类房指房屋完好和基本完好，三类房指结构一般性损坏，有一定安全隐患，四类房指结构严重损坏，安全隐患严重。按照房屋产权性质划分，目前房屋质量状况如表1、表2所示。

表1 直管公房中三类、四类房屋分布情况

表2 单位自管房和私房中三类、四类房屋分布情况

由上表看出，东城区平房中，单位自管房质量尚可，但三类、四类房屋比重也已接近40%。直管公房平房中，三类、四类房屋比例已经超过50%，达到57.97%。私房三类、四类房屋比重最高，达到80%，其中70%为三类房屋。由此可见，东城区平房区房屋质量总体堪忧。

3.分布情况

东城区平房区主要分布在旧城，主体在18.5片历史文化保护区中。直管公房中的老旧平房主要集中在安定门、北新桥和景山街道，其建筑面积占到总面积的40%以上；单位自管房中的老旧平房主要集中在北新桥、建国门和交道口街道，占比达到50%以上；纯自住私房主要集中在北新桥、安定门、交道口、景山街道，占比也超过50%。综合统计，全区平房区约2/3分布在历史文保区。

4.居住状况

目前，东城区辖区人口密度已经高达2.21万人/平方公里，而文保区内人口密度更高，几个文保区聚焦的街道人口密度均大大高于全区平均水平（见表3），其数据也远远高于其他国际性大都市核心区水平。

表3 平房区主要街道人口密度

人口的高度聚焦，加上房屋修缮等多种因素叠加影响，导致了平房区特别是历史文保区居民住房状况的恶劣，可以用几个字概括：

一是挤。2011年北京城镇居民家庭人均住房建筑面积已达到29.4平方米，而目前我区平房区居民人均居住建筑面积不足15平方米，仅为全市平均水平的一半。

二是乱。由于居住面积有限，很多平房院没有独立的厨房、卫生间，私搭乱建现象普遍存在，平房区大多数四合院已经蜕变成大杂院。

三是陋。由于历史形成的原因，平房区市政设施设计和配套标准低，设施普遍简陋且日益老化，有的排水设施还是清朝时期的管道，无法满足居民现代生活需要。

四是贫。平房区经过多年变迁、分化、沉淀，房屋长期失修，住房拥挤，市政设施落后，居住环境恶劣，等等，导致目前居住在这一区域内的老年人多，无业、失业人员多，低保户多，残疾人多，其比例远高于城市其他地区，实际上已成了北京弱势群体的聚居区。

（二）原因分析

旧城危旧房改造，特别是历史文化名城危旧房改造，是国内外大城市发展中普遍遇到的一个历史性难题。从历史和宏观的维度分析，造成目前这种状况的原因有：一是清末以来，中国社会长期动乱，客观上造成北京旧城没有得到一个休养生息、持续保护与更新的社会大环境。二是新中国成立后，由于国家的精力和财力主要放在维护新生的人民政权和发展生产上，一段时期“重生产、轻消费”主导着整个经济建设。这一时期对城市居民住房问题关注不够，投入不足，