一 房地产宏观调控重拳出击的背景

房地产宏观调控已经9年了。但是，调控似乎进入了“越调越涨”的怪圈。2003～2005年，全国部分城市的房价开始迅速上升，2006～2007年在大多数城市快速增长，2009～2010年，在中西部地区城市也开始迅速崛起。2010年开始，宏观调控升级。2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，同时实行更为严格的差别化住房信贷政策。这就是号称历史上最严厉的“国十条”。2010年9月29日出台“新国五条”，2011年1月26日出台“新国八条”不惜采取更为严厉的行政措施，用“限购”的办法来控制房价。

（一）经济手段失灵行政手段重拳祭出

1.“新国八条”出台，祭出“限购令”

第一条，进一步落实地方政府责任。这一条执行起来是有相当难度的，一是地方政府对控制房价的积极性并不高，二是现在房价的统计方法值得商榷。在许多城市，非普通商品房、普通商品房和动拆迁房、限价房都被纳入商品房渠道，这样房价很容易被平均，这也是大家普遍感到房价上涨很快，而统计数据却不敏感的原因。

第二条，加大保障性安居工程建设力度。这一条是老生常谈，对此必须在制度上有所突破。例如，土地出让金净收益的10%用于廉租房，但是根据国土资源部2010年年底提供的资料，全国大部分城市都没有完成这一指标。

第三条，调整完善相关税收政策，加强税收征管。这一条似乎很严厉，但仔细分析却未必尽然。例如调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。因为，在目前许多城市中，绝大多数都是非普通商品房，而目前政策非普通商品房的营业税也是5年内全额征收，5年以上差额征收。以上海为例：根据2011年1月30日上海网上房地产发布的信息，在销售的613.26万平方米一手商品住宅中，非普通商品住宅就有526.16万平方米，占85.8%。由此可见，调整完善相关税收政策对市场的杀伤力是有限的。但是如果严格执行个人转让房地产所得税征收政策按照20%税率来执行，而不是目前普通商品住宅1%、非普通商品住宅2%的标准，那么对市场的杀伤力更大。

第四条，强化差别化住房信贷政策。购买第二套住房的贷款家庭，贷款利率至少是基准利率的1.1倍，首付款比例不低于60%。这一条对市场的影响微乎其微，倒是可能误伤一大批改善型住房需求者，对于高端投资客来讲并不会有什么影响，因为他们买房往往都是全额一次性付清。但是，大批改善型住房需求者往往需要通过银行的支持，如今贷款利率在基准利率基础上提高，首付款比例提高，将大大提高购房成本，因此穷者愈穷富者愈富的马太效应将会愈演愈烈。

第五条，严格住房用地供应管理。这一条说在点子上了，为什么9年房地产宏观调控的效果不佳，一个很重要的原因就是市场供需失衡。过去调控基本控制的需求，供给没有得到有效增加。因此，在供给严重短缺的条件下，控制房价是一件很难的事情。只有在供需平衡的条件下，控制需求或增加供给是可以把房价控制住的。目前，各地增加土地有效供应，加大对住房保障的土地供应，要求保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，这样一来，普通商品房的土地供应反而少了。根据规划，上海在“十二五”期间1亿平方米的住宅中，市场化土地供应仅为3000万～4000万平方米，平均每年600万～800万平方米，大约可建住宅6万～8万套，届时可能仍然会出现供不应求的局面。

第六条，合理引导住房需求。这就是“限购令”，它是“新国八条”中最为厉害的一招，这要比“国五条”的“限购令”厉害得多。一是范围扩大到全国50多个主要城市，二是已有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭都被“限购”。未来市场成交量急剧减少：有购房能力的被限购，有购房资格的但又没有支付能力。现在，“限购令”对房地产市场的影响开始逐步显现。

第七条，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。关于这一点，很难执行到位。由于我国相关体制问题，中央政府部门很难对地方负责人进行问责。部长和省（市）长都是平级，如何问责？即便进行问责，省（市）长不理睬怎么办？过去在各项政策中不乏问责机制，小地方的领导好像有过问责