一 商业地产概念与分类

（一）商业地产概述

商业地产（Commercial real-estate）是一个复合型的产业，涵盖了商业、地产、投资、金融等行业。

从商业角度来看，商业地产作为开展商业活动的场所，是零售业经营的载体，受到消费需求、消费水平、人口结构、商业定位、动线规划、业态布局、招商运营、营销推广等因素的影响。

从地产角度来看，商业地产作为房地产开发的产品类型之一，不但受到政策法规、土地供应、城市规划等因素制约，更同样涉及设计规划、工程施工、消防安全等建筑专业范畴。

从投资、金融角度来看，商业地产区别于住宅房地产，一般具有投资规模大、投资回收期长、建成后经营风险较高、资产增值潜力大的特点。国际市场上零售商业物业多为开发商持有，同时获得商业运营及资产增值双重收益。

（二）商业地产的分类

广义的商业地产，是指用作零售、批发、酒店、办公、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式；而狭义的商业地产，一般是指开展商品零售、服务零售和餐饮零售活动场所的房地产形式，也称为“零售服务地产”。本文研究的内容为狭义的商业地产（见图1）。

图1 商业地产的经营方式分类

从开发形式来看，狭义的商业地产主要包括城市综合体、地下空间、单体商业、住宅底商等；从经营业态来看，主要包括购物中心、百货店、超市、专卖店、专业店、折扣店等。

二 广州市商业地产发展背景

（一）国家对住宅市场的严厉调控，是商业地产市场崛起的催化剂

政策的倾斜对商业地产的发展起到了直接的推动作用。受宏观调控的影响，万科、保利、富力、奥园、合生等多家大型房企相继战略转型，涉足商业地产领域，通过增持商业性用地、开发城市综合体等方式，大力发展购物中心、写字楼、公寓、酒店等商业物业。同时，限贷、限购等一系列房贷调控政策，在一定程度上遏制了住宅市场的投机投资行为，并引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。

（二）国际商贸中心的城市定位，是广州商业地产飞速发展的前提和基础

2012年9月，广州市出台的《中共广州市委广州市人民政府关于建设国际商贸中心的实施意见》明确指出，广州市将以“国际化、高端化、特色化”为导向，强化会展中心、“购物天堂”等八大功能支撑。打造都市商业地标，聚焦打造天河路商圈、珠江新城、白云新城、广州塔时尚文化商圈、白鹅潭现代商贸功能区、万博商圈、广州空港国际商务城等国际“购物天堂”标志性区域，集聚发展一批大型高端购物中心和城市综合体。商业地产作为零售服务业发展的载体，迎来了巨大的发展机遇。

（三）新型城镇化为消费市场发展带来利好，成为商业地产持续发展的动力

新型城镇化是最大的内需潜力和持久的增长动力。城镇化发展为商业地产发展所带来的利好可以从两个维度进行理解，一是消费规模的增长，主要来自农业人口非农业化、城市人口规模不断扩张的过程中所创造的巨大内需；二是消费能力的提高，社会保障、教育医疗等制度的逐步完善将使城乡人口素质、可支配收入水平与城镇居民差距逐步缩小，新型消费潜力凸显。

广州作为国家中心城市，目前城镇化率已达83.8%^[1]，居全国前列。按2000～2010年广东省城镇人口年均增速4%计算^[2]，广州市每年有40万～50万新增城镇人口。消费人口的聚集，需求规模的增长，番禺、萝岗、南沙等新兴区域的日趋成熟，将促进并刺激广州市商业地产和零售业的健康发展和均衡布局。

三 商业地产生态链研究分析

（一）商业地产生态链概述

商业地产生态链由土地供应、地产开发、商业运营三大环节构成（见图2）。

图2 商业地产生态链示意

1.“土地供应”处于商业地产生态链的上游

根据城市发展规划及用地供应计划，政府部门以公开招拍挂或协议转让的方式供应可开发土地资源。土地供应量及区域分布，是土地商业价值和区域商业发展趋势的先决条件。

2.“地产开发”为商业地产生态链的核心环节

地产开发商向政府部门取得土地开发权，并进行整体规划和物业开发，然后通过分拆销售、整体转让、持有经营等方式收回投资，同时获得收益。国内商业地产的传统模式一般是先开发、再销售、后招商。近年来，万达首创的“订单式商业地产模式”受到业界的高度关注并相继效仿。这种开发模