一 研究背景

国务院发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）中提出：大力提高建设用地利用效率、鼓励开发利用地上地下空间。广州市《印发广州市推进节约集约用地试点示范工作实施方案的通知》中提出：认真贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）以及《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电〔2009〕16号）有关精神，开拓土地开发利用的新途径，构建土地审批、供应、使用各环节紧密衔接，相关部门协作配合的全过程监管体系。

地铁车辆段综合用地合开发是广州市“十二五”期间地铁建设规划筹资落实的重要环节，也是加快转型升级、走新型城市化道路的重要战略举措。

《广州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第一章“强化城市管理能力”中提出：“优化市民出行环境，构建以城市轨道交通和快速公交为骨干、常规公交为基础的公共交通体系，加快完善现代化城市轨道交通网络，到2015年末，城市轨道交通运营里程约450公里。”在第二章“有效扩大投资需求”中提出：“把推进重点区域、重大基础设施和重点产业作为扩大投资的重要载体；加大轨道交通、机场、港口等重大基础设施投资力度。”

二 香港、北京车辆段用地综合开发经验的启示

（一）香港车辆段用地综合开发经验的启示

港铁公司是世界上成功进行铁路和物业综合开发的铁路公司之一。目前，港铁公司在香港铁路沿线所经过的42个站点已经或即将发展的物业总面积达1200万平方米，为超过40万人提供住房。成功开发的案例包括九龙湾、将军澳车辆段等。港铁公司也凭借丰富的操作经验开始了内地的拓展，目前已经进入深圳、杭州等地发展，积极参与当地地铁建设和车辆段上盖物业的综合开发。

（二）香港车辆段用地综合开发政策的启示

一是统一储备、同步规划的土地管理制度。香港政府授予港铁公司物业发展权，港铁公司通过全盘规划、项目招标、施工监督、收益分享等措施，掌握了整个开发价值链上增值较大的拿地、规划设计、经营管理等环节。在政府、地铁公司、开发商三个主要参与者中，港铁公司扮演了“向上承接政府战略，向下启动市场资源”的角色，成为整合政府与市场资源的平台。而港铁公司之所以能成为这一平台，其核心就是围绕地铁沿线土地物业开发权，充分实现规划升值。

二是形成土地开发收益反哺地铁建设的运营机制，实行资金的封闭管理和运行。一方面通过物业开发为铁路投资补贴部分资金，另一方面通过大型社区的落成为地铁增加客流。

（三）香港车辆段用地综合开发实施模式的启示

一是“地铁+物业”的综合开发模式，统筹规划开发车辆段相邻用地。从20世纪70年代末开始，港铁公司就开始运用“地铁+物业”的综合发展模式，目的是把高密度的发展集中在站点周边500～800米范围，由于轨道带来的方便，土地价值也相对较高，高密度的发展也代表更有效的土地资源利用。这个发展理念由车站推广到轨道网络上，形成以车站为核心呈“珠链”状发展的态势，集中了居住和就业，并将工作、购物、康体活动有效吸纳在以轨道为主轴的发展带上，大幅减少对道路交通的依赖。这种“珠链”状的发展更合理地分配土地资源，解决都市因不断膨胀所带来的缺少空间的难题，为城市的发展提供了一个很好的解决途径。港铁公司充分将车辆段与相邻用地（白地）统筹规划与开发，综合所处区域的土地利用规划、城市规划、轨道交通规划、项目的商业策划及方案的设计等方面统筹考虑，从而实现车辆段综合开发的方案最优化、效益合理化。

二是港铁公司从前期到后期的整体参与及主体统一。港铁公司在线路及周边规划中具有充分的话语权，同时为实现线路与物业开发的统一规划、统一设计，减少沟通及协调成本、保障地铁建设和运营安全，就要求前期工作必须由统一的主体来完成。

三是从运营角度指导前期规划，始终把为乘客提供更加便捷的体验，进而提高运营效率作为首要前提。在车辆段综合开发中，最直接的体现就是在车辆段用地开发范围内设置地铁站点，便于居民出行。如在将军澳车厂，在一期住宅与地铁站点之间通过连廊连接，便于居民出行，且不受日晒雨淋；另外为减少一站点乘客的换乘时间，港铁公司通过信号系统改造等方法，花