一 项目背景

（一）住房问题关系国计民生，是宏观调控的重点

2007年11月19日，中国时任国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。”此后，温家宝总理多次提道：“住房问题，既是经济问题，又是影响社会稳定的重要民生问题。稳定房价和提供住房保障，是各级政府的重要职责。”《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见》（穗府〔2010〕14号）也明确提出：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，切实遏制房价过快上涨，解决好人民群众的住房问题，是政府加强宏观调控和公共服务的重要内容。”

（二）住房是广州商品房市场的主力军

在商品房构成中，2011年住宅占商品房成交总量的3/4。其中，存量住宅占存量商品房交易登记总面积的75%；新建商品住宅占新建商品房交易登记总面积的76%。

（三）存量住宅的市场地位和作用越来越重要

存量住宅逐步占据商品住宅市场的半壁江山。2009年，广州市存量住宅交易登记面积已直逼新建商品住宅面积，存量住宅交易登记面积占商品住宅的市场份额高达49.5%，成交宗数市场份额甚至高达54.9%，2010年存量住宅交易登记面积市场份额升至57.7%，高于新建商品住宅近221万平方米。

（四）未来存量住宅市场仍有较大发展空间

根据国际经验，城市化程度越高，房地产市场发展越成熟，新建商品住宅供给将会放缓，存量房交易的比重会越来越大，并逐渐成为市场交易的主体。以香港和新加坡为例，这些国家和地区的存量房交易量已占市场总交易量的七成以上。

（五）加强存量住宅研究，促进市场健康发展意义重大

过往各界对于住宅市场的研究重点主要聚焦在新建商品住宅上，对存量住宅的研究有待加强。如广州市国土资源和房屋管理局（以下简称“国土房管局”）拥有权威的新建商品住宅的交易数据，具备深入研究的基础；每月定期发布的广州市房地产市场运行情况通报对于新建商品住宅的市场阐述比存量住宅更详尽。房地产相关行业协会等机构组织同样更侧重于新建商品住宅的研究。

存量住宅交易受交易渠道、交易双方、物业特性等多重因素影响，政府部门及中介机构等各方在数据全面性及准确性等方面各有所长。因此，希望凭借单方资源作出准确的市场分析，并为相关政策研究提供依据具有一定难度。加强存量住宅市场统计、分析和监测，及时反馈新政策、新措施的实施效果，针对新情况、新问题提出解决办法具有紧迫的现实意义。特别是价格作为衡量房地产市场的重要指标，价格合理性的准确分析及跟踪有利于促进存量住宅市场的健康发展，故加强存量住宅价格特征研究显得更为必要与紧迫。

二 广州存量住宅微观价格研究

（一）广州近年多项存量房市场监管措施取得一定成效

1.广州近年出台多项重要存量房市场监管措施（见表1）

表1 近年广州重要存量房监管措施摘录

2.多项举措进一步规范了存量住宅市场的运作

交易资金更加安全。存量房交易资金托管有力地保证了交易双方的资金安全，接受度在逐步提高；2008年的“资金托管”宗数占全年交易宗数和金额的比例为1%，2009年1～8月宗数比例提升至4%，交易金额比例提升至6%。

市场行为更加专业及规范。中介及按揭机构及从业人员加强了规范化、专业化管理。

政府税收有所增加。2012年11月11日《羊城晚报》：广东省地税局11月10日披露，存量房交易计税评估系统运行前四个月共有超过三成的存量房（即二手房）被该系统认定申报交易价格偏低且无正当理由，被评估系统调增了交易价格，增收税额3.03亿元。

（二）存量住宅价格存在的突出问题

广州存量住宅交易过程存在价格瞒报（交易双方向政府部门报低交易价）逃税的突出问题。2011年，广州存量住宅交易登记均价为7142元/平方米，仅相当于中介签约均价的53%。

价格瞒报带来一系列问题，如政府税收有所减少；政府部门无法掌握真实的交易价格，不利于二级市场的监测分析及宏观调控；不利于市场秩序的规范和存量住宅市场的健康发展。存量住宅价格瞒报的