广州市提出未来将走新型城市化道路，将过去拼土地、粗放式开发转变为土地集约节约开发、走精明增长道路，建设生态紧凑城市。新型城市化是体现以人为本、全面协调可持续发展的科学理念，是以市场机制为主导，实现资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、大中小城市和小城镇协调发展、城乡互促共进的城市化发展道路。广州建设国际商贸中心需要以商贸产业为先导，以组织商流、物流、人流、资金流和信息流五大流通交易为主要内容，在横向实现多样化交易过程中，形成大规模服务综合体。国际商贸中心必须具备强大的国际消费功能、一流的商品流通功能、完备的国际商贸商务功能、丰富的国际会展功能、完善和强大的金融服务功能。

在加快新型城市化发展和建设国际商贸中心的大背景下，广州房地产业必须由过去大量占用土地、“开发—零售”短期经营的传统模式向商业地产、城市综合体、文化地产、旅游地产和产业地产的多元化、高品质创新模式转变，立足集约节约土地资源进行转型升级。自主开发—持有—经营性商业地产、城市综合体、城市标志性建筑等新型商业地产与传统的住宅、商业地产开发不同，它们具有用地面积和建筑体量大、开发周期长、资金需求量巨大、现金流复杂和开发风险大的特点，如何针对这类商业地产项目的特点，推进新型商业地产项目开发，探讨土地出让合理价格、地价缴纳方式、土地出让方式、开发周期以及相关政策，对推进新型商业地产项目开发，实现地产转型升级具有重要现实意义。

一 新型商业地产发展现状分析

（一）概念界定

新型商业地产包括自主开发—持有—经营商业地产、城市综合体、地标建筑。自主开发—持有—经营商业地产是指商业企业或开发企业在自身拥有或通过市场获取的土地上，自主进行地上商业物业开发，物业开发完成后进行长期持有或经营的商业地产。

城市综合体是指将城市中分散的居住、办公、出行、购物、文娱、社交、游憩等不同性质、不同用途的社会生活空间集中起来、类似“城中城”的完整区域。城市综合体可以是一个完整的街区，也可以是一座巨型的综合楼或一组紧凑的建筑群体。

地标建筑是指一个城市的形象代表，代表一个城市的文化内涵，反映一个城市的精神追求，同时会因时代的变迁而不断更新的建筑。

（二）项目开发特征

1.自主开发—持有—经营的商业地产项目开发特征

（1）土地获取方式。

自主开发—持有—经营的商业地产的土地获取方式主要有两种，第一种是在国有企业改制中，原企业使用的划拨土地按照一定的方式处置，从而获得土地使用权；另一种方式是通过公开市场，通过拍卖、招标和挂牌方式获得土地使用权。通过国有企业改制获取土地使用权的具体方式主要有以下几种。

①土地出让，企业对原划拨的土地，通过补办土地出让手续，缴纳出让金取得土地使用权，企业可以对土地进行自主开发经营，有权依法转让、出租或抵押。

②土地租赁，通过支付租金的方式取得一年期的土地使用权，改制后的企业在发展过程中，除保留自身划拨的部分土地外，还可以通过租赁土地的方法获得土地的使用权。

③作价出股，是指国家以一定年限的土地使用权作为出资投入新改制的企业中，该土地使用权由新企业持有，依照土地管理法律法规可以对土地进行开发经营、转让、出租或抵押。

（2）开发建设成本。

自主开发—持有—经营的商业地产开发建设成本，主要来自企业自身资金储备，在取得土地的过程中，除需要交付一定的出让金或租金外，还要支付相应的开发前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用及管理费用、财务费用等成本，具体开发建设成本如下。

①土地费用。主要是国有划拨土地补交土地出让金所产生的费用或通过公开市场购买土地所产生的相关费用。

②前期工程费。包括前期勘察费、规划设计费用、策划和可行性研究费以及其他前期工程费用。

③建筑安装工程费。包括建造地上建筑物和附属工程所发生的土建工程费、安装工程费和装饰装修工程费等。

④基础设施建设费。主要是“五通一平”或“七通一平”所产生的费用。

⑤开发税费。主要包括向地方政府缴纳的基础设施配套费。

⑥管理费用。主要包括工程施工管理、建筑管理、项目管理等方面产生的费用。

⑦财务费用。主要包括项目融资利息以及相