2014年以来，在宏观经济增速放缓、全国房地产市场进入调整期的背景下，贵阳市房地产市场呈现投资增幅回落、商品房销售下降的调整态势，但年底逐步企稳回升，全年市场走势基本平稳。

一 房地产市场基本情况

（一）房地产开发投资增速回落

2014年，贵阳市房地产开发完成投资1017.6亿元，同比增长3.5%，增速比上年回落4.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的29.2%，所占比重较上年下降3.2个百分点，房地产开发投资仍然是拉动全市投资增长的主要支柱力量。

（二）房地产项目工程建设有序推进

2014年，贵阳市房地产项目竣工面积1118.71万平方米，同比增长52.7%，增幅比上年扩大33.9个百分点。受整体市场调整影响，开发商预期下降，新开工量呈现下降态势，全市房地产新开工面积1169.31万平方米，同比下降38.7%。截至2014年12月31日，全市房地产在建项目施工面积为6973.79万平方米。

（三）商品房成交面积下降

新建商品房销售方面，2014年，贵阳市商品房销售面积948.11万平方米，同比下降27.2%。由于前三季度下降幅度较大，尽管第四季度以来市场有所回升，但全年仍然呈现下降态势。二手房交易方面，2014年，全市二手房成交面积163.58万平方米，同比下降9.8%，其中二手住房成交面积140.69万平方米，同比下降15.3%，成交套数14130套，同比下降26.2%。

（四）房价涨幅逐步回落

从房价指数上看，2014年以来，贵阳市商品住房价格同比涨幅由1月的7.2%逐步回落到9月的0.5%，10月开始呈现小幅下降态势，10月、11月、12月房价指数降幅分别为1.4%、2.2%、3%。从均价上看，2014年贵阳市商品住房销售均价为4635元/平方米，其中，云岩区为5356元/平方米，南明区为4634元/平方米，观山湖区为5188元/平方米。

（五）商品住房库存量处于可控水平

2014年以来，为有效缓解库存压力，贵阳市着力消化存量，控制增量，保持商品房供需平衡，全年商品房新增供应面积952.07万平方米，比上年减少203.38万平方米，与同期销售面积基本持平。从库存量上看，截至2014年12月31日，全市商品住房库存量为1030.01万平方米，去化周期为15.6个月，住房库存量处于合理可控水平。

（六）房地产信贷风险处于较低水平

截至2014年12月31日，贵阳市房地产五级分类不良贷款5.59亿元，不良贷款率0.37%，比年初下降了0.02个百分点。其中，房地产开发不良贷款2.78亿元，不良贷款率0.57%，比年初减少0.4个百分点；个人住房不良贷款2.06亿元，不良贷款率0.25%，比年初增加0.03个百分点，房地产信贷风险处于较低水平。

二 主要问题

评判房地产市场风险大小，通常从供需关系、供需结构、房价走势、房地产信贷风险等方面来分析，看市场是否存在供需失衡、结构失调、房价大起大落，以及是否存在房地产信贷泡沫等。

（一）规划调控缺乏精细化

房地产项目开发缺乏与整个城市规划发展的衔接，其规模、空间布局不尽合理，开发强度没有得到有效控制；项目开发与城市基础设施衔接不足，许多项目没有科学论证城市基础设施承载力，给城市的给水、排水、电力、垃圾处理、公交等带来巨大压力，带来“出行难”等一系列问题；项目自身以及与城市公共服务设施配套不足，导致社会公共服务资源无法满足建设需要，带来了“上学难”“看病难”等一系列问题。

（二）土地市场不够活跃

实行“六统一”后，由于市、区磨合还有一个过程，一定程度上抑制了土地收储、一级开发和土地供应。从当前土地挂牌和拍卖情况来看，基本上在挂牌起始价基础上加一手成交或直接按起拍价成交，参与竞买的人不多，没有形成竞争态势。

（三）房地产市场购买信心不足

受全国房地产市场整体下滑影响，加之近年来一些关于楼市的负面报道，以及受房产税、全国住房信息联网、不动产登记等因素影响，市场预期不稳定，消费者购房信心下降，观望情绪加重。

（四）信贷支持力度不够

房地产信贷总体呈现紧缩态势，房地产项目和流动性贷款发放不足，个人住房消费贷款也受额度控制，房地产行业资金面趋紧；住房公积金资金规模较小，存贷比较高，资金较为紧张，同时，受抵押流程限制，影响住房公积金个人贷款放款速度。

（五）购买力释放过度

2009年以来，贵阳市商品房销售面积由以往的300万～400万平方米迅速放量到800万平方米以上，2012年突破1000万平方米，2013年达到1301万平方米，持续多年的热销充分释放了房地产市场