一 政府工作报告定调平稳积极，楼市政策环境趋于放松

在楼市进入增速放缓、去库存化、市场分化、去行政化的“新常态”背景下，政府工作报告再提“稳定住房消费”，重申“坚持分类指导”，尤其是2009年以来再度提出“支持改善性住房需求”，以稳定市场预期、“促进房地产市场平稳健康发展”，确定了平稳积极的政策基调。与此同时，报告提出“把一些存量房转为公租房和安置房”，同时要求推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域的改革，显示出中央政府灵活运用市场化手段、积极推进长效调控机制建设的态度和决心。

由此来看，“新常态”下的房地产政策基调基本确定，即“稳定消费+分类指导+长效机制”。其中，“稳定消费”与“去库存化”相对应，“分类指导”与“市场分化”相对应，“长效机制”与“去行政化”相对应。

图1 2006～2015年政府工作报告的楼市政策基调

二 “去库存化”仍是主线，“稳定消费”成主要着力点

（一）供求形势转为“供大于求”，“去库存化”将持续数年

1.楼市供求形势发生转变，“供大于求”成为常态

近年来，尤其是进入2014年以来，随着前几年房地产投资的过快增长，我国楼市供求形势发生本质变化，由以往的“绝对短缺、供不应求”转变为“总体偏松、供大于求”。

从历史数据来看，当前楼市“供大于求”主要始于国际金融危机爆发时的过度调控。实际上，危机爆发前，商品房销售额增速略大于房地产开发投资增速，楼市供给依然偏紧。但危机爆发后，随着4万亿元投资直接或间接地流入房地产市场，以及2009年政府对住房消费的强力刺激，楼市供求增长开始错位，2010年以来呈现供给增速远大于需求增速的情况，并直接演变成当前的“供大于求”。如图2所示，2010～2014年，房地产开发投资年均增长21.3%，而商品房销售额年均增速仅为11.6%，两者相差近10个百分点。

图2 1995～2014年房地产供求指标增速对比（总额增速）

从供求基本面来看，当前商品房供给仍处于上升阶段，但需求增长已进入瓶颈期，未来一段时期内“供大于求”将成常态。供给方面，宏观经济、土地财政对房地产业的依赖短期内依然存在，不允许房地产开发投资增速过度下滑；同时，多数大型品牌房企仍在继续囤地，部分房企土地储备足以支撑未来五年的项目开发，商品房供给仍趋于上升。

需求方面，2013年楼市销售逆势大幅增长透支了大量购房需求，房价过快上涨也导致市场有效购买力明显下降；更重要的是，1985～1991年人口生育高峰带来的首套购房需求高峰已经过去，而新型城镇化尚未取得实质性进展，楼市人口红利大不如前；同时，随着房地产市场逐步迈入存量房时代，投资性需求显著下滑也导致购房需求增长乏力。如图3所示，2010～2014年，商品房销售面积年均仅增长5.2%，而新开工面积、竣工面积年均增速分别为9.3%、8.9%。

图3 1995～2014年房地产供求指标增速对比（总量增速）

2.商品房库存高位难消，“去库存化”仍是首要任务

伴随着楼市供求形势的转变，2011年以来全社会商品房库存量大幅攀升。尤其2013年商品房新开工面积同比增长13.5%，达到历史新高，为20.12亿平方米，这直接导致2014年楼市新增供给大大增加，库存积压的局面进一步加剧。如图4所示，截至2014年末，全国商品房待售面积高达6.22亿平方米，相当于2010年2.16亿平方米的近3倍，2010～2014年年均增长25.5%，而同期商品房销售面积年均增速仅为5.2%。

图4 2005～2014年商品房待售面积及增速

值得注意的是，尽管2014年商品房新开工面积降幅高达10.7%，大于销售面积7.6%的降幅，但新开工面积绝对值仍远高于销售面积。如图5所示，2010～2014年，商品房新开工面积年均高出销售面积6.70亿平方米，累计高出33.52亿平方米，相当于2014年全年销售面积的近3倍。从这个角度来看，未来几年商品房库存量仍将继续增加，“去库存化”仍是首要任务，并将陷入持久战。

图5 1994～2014年商品房供求绝对值差距

（二）“稳定消费”成主要着力点，“财税支持”将更趋丰富

1.中央明确表态“稳定住房消费”，成为楼市政策的重要导向

房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的重要支柱产业之一，更是地方财政收入的主要收入来源。如图6所示，2014年，房地产业增加值占GDP的比重升至6%，土地出让金收入占地方财税总收入的比重高达34%。因此，在“三期叠加”的特