一 引言

现有的城市住房需求分析主要有宏观和微观两种途径：宏观分析从某一确定地域范围内的社会经济环境出发，从宏观决策的高度来分析该区域对房地产的需求，研究内容主要集中在人口因素、经济发展状况、需求总量、供给平衡、需求政策、需求结构等方面；而微观分析主要集中在房地产项目个性及当地消费需求偏好。

住房市场具有鲜明的地域性，受当地消费偏好的影响很大。家庭收入、价值观念、消费倾向、理财意识、消费结构等消费偏好不同，对住房消费的需求也会有所不同。贵阳近年来房地产市场发展迅猛，大盘现象突出，成交量屡创新高。2009年以来，贵阳市商品房销售面积由以往的300万～400万平方米迅速放量到800万平方米以上，2012年突破1000万平方米，2013年达到1301万平方米，受全国房地产市场整体下滑影响的2014年也达到了948.11万平方米^[1]。持续多年的商品房热销充分释放了贵阳房地产市场的购买力，同时主导贵阳房地产热销的低价刚需楼盘也进入尾盘，贵阳的房地产市场面临着变数。为更好地了解当前贵阳消费者的住房需求，研究消费偏好对贵阳住房市场走向的影响，我们进行了本次住房需求调查。

二 问卷设计与调查实施

结合影响住宅需求的主要因素，在借鉴美国SRI国际公司开发的VALS2模型的基础上，我们从消费者资源、消费者自我导向两个方面入手，将消费偏好作为主要研究对象，在经过充分调研、座谈会研讨等之后，我们完成了问卷调查的设计，并对问卷结果进行了SPSS统计研究。

调查问卷分以下三个部分。第一部分是消费者个人信息（含其拥有的购买力等资源），设计的问题为年龄、家庭收入、居住现状。第二部分是消费者的住房消费需求，涉及的问题包括购房区域、购房面积、购房单价、购房类型。第三部分是消费者的住房消费意愿，涉及购房意愿、房价预期、购房目的和付款方式，反映消费者未来的预期、消费保守度、理财意愿等。这部分问题更深地隐含了消费者行为和价值观念等自我导向趋向。

鉴于房地产市场的庞大消费群体，为提高抽样人群与房地产市场的相关性，我们选择与房地产需求密切的特定人群开展问卷调查，并尽量兼顾了调查地域的代表性。本次调查主渠道为房地产中介门店，在筛选了与房地产市场密切相关人员的同时，也可能会产生部分指标高于社会平均水平的问题，请注意鉴别。

2014年9月中旬，我们在贵阳市房地产展销会和部分房地产中介门店进行了贵阳市房地产市场需求的问卷调查。此次问卷调查共发放问卷880份，其中房展会200份，两城区中介门店5家各120份，小河门店2家各40份。回收房展会有效问卷123份，两城区中介门店5家共540份，小河门店2家共50份，共计713份。

三 调查内容分析

（一）单项指标统计分析

1.受访者年龄覆盖购房主力人群

在713份有效调查问卷中，参与调查的人员年龄分布如图1所示，其中24～45岁的人群占62.2%，是目前普遍认为的购房主力人群。

图1 受访者年龄分布

2.受访者家庭收入主要集中在2501～8000元

根据2013年贵阳市城镇单位从业人员年平均工资46116元和在岗年平均工资47017元的情况^[2]，参考了贵阳市公共租赁住房申请家庭收入条件^[3]（家庭人均月收入低于1500元、单身人员月收入低于2250元）和经适房申购条件^[4]（家庭年收入低于7万元，即每月5833元），最终确定了调查问卷的家庭收入档次。

参与调查人员的家庭月收入情况如图2所示，其中家庭月收入达2501～5000元的占比40%，5001～8000元的人员占23.4%，两者总计占受访者的63.4%。

图2 受访者家庭收入分布

3.参与调查者过半都拥有自住房

参与调查的713人中，拥有自有住房的比例为51.9%，其中拥有商品房的有305人，获得福利分房的有65人，分别占比42.8%和9.1%；而租住租赁住房的有230人，占比32.3%。

图3 受访者居住现状

在调查中出现了因调查人群不同而导致租房和自有住房占比存在较大差异的情况，即租住占比与社会实际平均水平有偏差。从各房地产中介门店获得的调查数据中，租赁住房和自有住房人员的占比分别为35.4%和48.0%；从房展会获得的123份调查问卷中，租赁住房的有21人，占调查人数的17.1%，自有住房的有87人，占70.7%。结合地产中介的业务特点和接触人员，从房展会获得的房屋住房状况可能更接近于贵阳市的实际住房现状。

4.23.3%的受访者近期有购房的意愿

参与调查的人员中，有166人近期