公共租赁住房是我国保障性住房体系的重要供给类型。科学、规范、流畅地运作好公共租赁住房，是完善保障性住房供应体系，引导社会形成“以租为始，梯级改善”的科学的住房消费观，规范培育住房租赁市场，满足中低收入阶层基本住房需求的重要举措。房屋银行模式是武廷方教授于2000年发明的房地产存量市场运营专利。贵阳市通过运用房屋银行收储配租模式向社会归集公租房房源，是我国首次通过房屋存量市场解决公租房房源的里程碑式尝试。

一 公租房房屋银行收储配租的理论与方法

住建部住房政策专家委员会主任委员、清华大学刘洪玉教授在公租房房屋银行收储配租研讨会上说：“很荣幸我们清华大学和中国房地产估价师与房地产经纪人学会来贵阳主办这样一个研讨会，我们正在做一个国家关于保障性住房的课题，还承担了住建部一个关于公租房的研究项目。贵阳市的工作走在了全国的前面，贵阳房屋银行收储配租模式实行的‘政府支持、社会参与、企业运作’，保证了这个模式的效率。”

贵阳市公租房房屋银行收储配租模式有以下几个特点：一是充分利用存量住房资源，减少市场空置、闲置房；二是政府部门与经纪机构联合收储配租，一方面减轻政府管理负担，另一方面促使服务专业化；三是有利于培养公租房主体，住房保障体系永续存在；四是做好机构收储配租的示范作用，可以平抑租金。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士在研讨会上说：“贵阳采取房屋银行收储配租模式进行公租房的归集工作很有新意，这样的创新模式希望贵阳市认真研究，搞好运行，对全国也会有一个示范作用。贵阳模式解决了政府完成公租房缺钱、操作过程中寻租行为和保障性住房的退出机制等问题。”

特别是贵阳市公共租赁房服务中心有限公司实行的是多种经济成分合资的现代法人治理结构，以股权结构的多元化为基础，运用公司治理机制和运营模式的商业化达到资源的优化配置，实现股东利益的最大化。这对全国的公租房机构设置有很好的借鉴意义。

中国房地产研究会副会长顾云昌说：“这种模式不仅为全国各地完成公租房任务提供了一个创新的好样本，还为盘活存量市场的‘空置’开拓了一个新的渠道。”

（一）房屋银行的基本理论

武廷方教授于2000年发明的房屋银行的基本理论：第一，房屋银行的本质是房地产服务机构要像银行做金融中介服务一样做好房地产中介服务；第二，通过营造一种制度氛围，将房屋的产权或使用权货币化，并通过类似金融运作的方式，实现房屋资源的优化配置。

房屋银行必须具备的三个要素是：一是拥有雄厚的资产和社会广泛认知的品牌；二是有完整规范的交易制度和服务产品；三是拥有一批德才兼备的人才。房屋银行自2000年5月由武廷方教授发明后，依托贵州省工商银行平台推出。十五年来贵州省房地产交易市场运用“房屋银行”模式总计为10余万户居民解决了住房问题，并连续三年受到建设部表彰，“房屋银行”模式作为房地产经纪行业的先进经验在“全国房地产市场工作会议”上向全国推广。2001年，“房屋银行”模式作为贵州省首例非专利技术的知识产权转让到成都和西安。

（二）房屋银行收储配租模式的特点

第一，引导社会形成良好的住房消费理念。

中国的住房从计划走向市场，是一个不断完善的过程，同时，人们的住房消费理念在不断地发生变化。作为住房保障体系的中坚力量，公共租赁住房必将对人们形成科学、合理的住房消费理念产生重要的影响。房屋银行收储配租模式也将引导社会形成良好的“以租为始，梯级改善”的科学的住房消费理念。

第二，尽量低成本的资金支持以及高效地运营管理是政府完善保障性住房的关键。采取房屋银行收储配租模式的公租房，解决了政府建设保障性住房资金缺乏的难题。

2011年中国各级政府需要完成1000万套保障性住房的建设，住建部测算需1.3万亿元（约合每套13万元），缺口达到1万亿元左右。贵阳市完成5万套保障性住房需要65亿元左右的资金。通过采取房屋银行收储配租的运作模式，经过测算，在贵阳市，每套公租房只需要补助5000元左右即可。完成2万套公租房的保障任务只需要1亿元的资金。这1亿元只相当于新建2万套公租房所需26亿元后所产生的相关的利息以及财务费用的一半，不仅较新建公租房筹集房源节