物业管理是现代居住小区不可缺少的一部分，也是现代城市基层治理体系的一个重要组成。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便有序。为了推进物业管理，进一步提升社区治理的水平，广州市越秀区社工委联合区委党校，组成课题调研组，对辖区内的物业管理情况进行深入调研，针对存在的问题进行分析，提出了思考和建议。

一 广州市越秀区物业管理发展现状

越秀区作为广州老城区，在推广物业管理进社区的过程中进行了积极探索，采取以市场、政府（街道办事处）、社区居民民主参与的形式，开启了社区治理过程中三方有效合作的新格局，经过十多年的实践探索，积累了一定的经验，取得了显著成效。

（一）物业管理基本模式

据广州市越秀区房管部门统计，目前越秀区物业管理基本实现了全覆盖，其运作模式大致分为两类。

1.综合物业管理模式

综合物业管理即应用现代城市管理理论、系统理论和可持续发展理论，由物业管理企业按照物业服务合同的约定，对辖区内物业实行综合管理，包括治安防范、环境保护、文化提升等综合一体的管理。即做到“三保”：“保洁”（环境卫生）、“保养”（设施设备）、“保安”（小区秩序）。目前，全区引入综合物业管理的小区有659个，占全区物业管理总数的42.17%。综合物业管理水平较高，属专业化服务，但对小区的环境基础、居民素质等有一定要求，一般适用于新建小区、新开发楼盘。

2.简易物业管理模式

简易物业管理是指开发商或业主委员会、管委会、楼长，按照业主大会的决定，聘请有关人员维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，即不能做到物管“三保”，只能做到其中“一保”或“两保”。越秀区实施简易物业管理的小区有904个，占物业管理总数的57.83%。这是老旧城区物业管理中普遍采用的方法。

（二）物业管理现状

物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住质量的基础工作，物业管理单位是小区公共事务管理的责任主体，事实证明：实施综合物业管理，社区治安问题得到好转，环境卫生得以改善，公共设施有人保养。以北京街都府社区为例，实行综合物业管理之后，社区案件类警情从2009年以来始终保持在2宗以下低发案水平，刑事警情和三类可防性案件均为零，社区环境焕然一新、秩序井然，为居民营造了良好的生活环境和居住条件，得到居民的肯定与支持，参与自治的积极性不断提高，有90%的居民自觉交纳物业管理费，物业管理公司走上平稳发展的良性轨道，催生了城市基层社区治理的新模式。

然而，在一些社区，部分实施简易物业管理的小区，在管理力度上却不尽如人意，由于缺乏长效机制，早期引入的物业管理因经费缺乏而运作困难，只能保障基本的安全和日常卫生清洁，甚至难以为继，连基本的安保和卫生都保障不了，小区陷入无人管理的状况，出现了脏乱差返潮现象，引发种种社会矛盾，群众意见纷纷。当小区出现诸如化粪池堵塞、排水管爆裂等公共设施损坏的问题时，往往采取向政府投诉和向媒体曝光的方式寻求解决，严重影响中心城区的形象。

从调研组的调查问卷中统计，社区居民群众对物业管理持“很满意”和“满意”的比例只占23%；表示“基本满意”的比例占50%；明确表示“不满意”的比例占22%。从这些数据中表明，部分物业管理没有真正让居民认可，甚至让居民失望。

（三）小区业主自治组织的运作情况

目前，越秀区建立的业主自治组织分为业主委员会和物业简易自治小组。其中，业主委员会有236个，覆盖住户比率约占29%，居民简易自治组织有854个，覆盖住户比率约占50%。业主自治组织的建立，提高了小区的组织化程度，为业主个体建立了组织依附感，拓宽业主利益的表达渠道，增进了社区的团结，促进了物业管理的服务意识、服务质量的提升，为居民群众的自我管理提供了组织保障和制度保障，在城市社区管理中起到了政府管理部门所不能起到的管理作用，具有不可替代的互动效能和管理优势。如大东街东里社区业主委员会成功推动解决更换电梯、选聘新物业管理公司；白云街东湖新村社区成立“居民议事协商委员会”，社区各种公共事务在“居民议事厅”民主协商决策，解决一系列社区公共事务；北京街流水井社区文苑大楼成立简易物管，实现楼栋自我日常管理；建设街六马路社区领袖