第一节 我国房地产市场调控的历程和得失

一 房地产市场调控的历程

我国房地产市场的发展变化，大致可分为5个时期：一是初步形成时期（1978～1991年），随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房地产市场从无到有；二是房地产过热时期（1992～1993年），以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫；三是市场调整时期（1994～1997年），随着整个经济出现通货紧缩，房地产市场进入了低潮；四是培育新的经济增长点时期（1998～2002年），全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃；五是宏观调控时期（2003～2012年）。

从1998年下半年停止住房实物分配至2002年，是房地产市场发展的升温期，这段时间的宏观调控措施大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，但房地产市场一直波澜不惊。为了抑制2002年房地产市场过热苗头，国家相继出台了多项政策，涉及房地产投资、信贷、财政等多方面。从2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的“反戈”，再到2004年的“8·31”大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，2007年的“二套房”新政，2008年12月松绑二套房贷、取消城市房地产税，到2011年出台的“限购令”，中国的房地产市场经历了漫长、曲折的调控历程。宏观调控时期（2003～2012年）大致可以分为三个时期：紧缩时期（2003年4月至2008年9月）、放松时期（2008年10月至2009年12月）和严厉时期（2010年1月至2012年）。

表10-1 2003至今我国重点房产调控政策

续表

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伴随我国房地产市场的发展，房地产业的宏观调控已是一种常态化现象。一方面，从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；2010年12月中央经济工作会议指出，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，从增加供给角度抑制房地产价格过快上涨。另一方面，2009年底开始，中央密集出台了多种房地产调控政策（2010年政府对房地产实行的一系列调控被称为“史上最严厉的调控”），旨在加强和改善市场调控，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

二 房地产市场调控的得失

在住房制度改革和土地使用制度改革的推动下，房地产市场从无到有，规模从小到大，交易从不活跃到活跃，市场力量从弱到强，在传递房地产供求信息、配置房地产资源等方面发挥着积极的作用。通过房地产市场，以住宅为主的房地产业得以快速发展，并带动了多个行业的发展，成为国民经济的支柱产业。1998～2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。在经济危机爆发后最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

在房地产市场上，人们可以依靠自己的经济实力，根据离自己工作地点或者子女就学地点等的远近，购买或者承租住房，不再在住房问题上受制于工作单位，身心得到了解放。城镇居民的住房水平明显提高了，人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米（居住面积3.6平方米）提高到了2007年约28平方米，住房的质量和居住环境有了较大的提高和改善，城镇居民的自有住房拥有率至2008年已达87.8%。

（一）我国房地产市场调控的经验

第一，在结构调整中管理好供给和需求。2003年、2004年政策调控主要从供给着手，控制土地供应总量、抑制房地产开发规模。2005年、2006年政策调控从供给、需求双向调控，一方面改善供应结构，限制高档住房开发，增加普通商品房供应，另一方面通过税收政策、外资限炒令等措施遏制投资、投机性需求，密集的调控政策虽然使当年的房价增长放缓，但并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制。从国办发〔2010〕4号文和国发〔2010〕10号文开始到各地区各部门的调控政策，都强调增加普通商品住房有效供给和加快推进保障性安居工程建设，同时强调抑制投资、投机性购房需求，而且两者并重，比以往只重视调节一个方面更加科学有效。更为关键的是调控政策更加注重调节结构：需求方面，既坚决遏制投资、投机性购房需求，又