广州市北京路文化核心区规划范围以北京路为核心，东起东濠涌（连至二沙岛），西至人民路，北接环市路，南到沿江路，总面积约11平方公里。其中起步区东起仓边路、东濠涌，西至人民路、解放路、吉祥路，北接越华路，南到沿江路，总面积约3.2平方公里。该区域不仅是广州传统商贸中心，也是广州历史文化资源最为富集的区域，加强区域内文化、商业、旅游资源的整合，促进文商旅融合，带动周边产业提升和楼宇经济发展，是广州市北京路文化核心区建设的重要战略选择。

一 广州市北京路文化核心区的发展存在的突出问题

1.历史文化资源利用度较低，文化对经济拉动力不够，文化经济“两张皮”

（1）许多宝贵的历史文化资源没有得到合理的保护和开发。核心区历史文化资源丰富，但许多文化资源处于“沉睡状态”，没有被活化利用，文化资源未能充分以文化产品、文化服务的形式实现价值扩张。高第街、昌兴街、越秀上下街、府学西街等历史文化街区保护开发利用进展缓慢，潜在价值没有被充分挖掘。像高第街目前以经营低端内衣、泳衣、袜子等产品为主，非常珍贵的历史文化建筑资源——许地内部街巷杂乱不堪，大部分历史建筑沦为仓库，与高第街深厚的历史文化底蕴极不相称。

（2）文化与经济融合度不够。文化对经济的推动力不足，没有形成文化带动经济、经济反哺文化的良性互动。北京路步行街一带拥有众多历史文化资源，但像千年古道与步行街成功融合的案例还非常少，周边的大佛寺、大小马站书院群、药洲遗址、西汉南越国水闸遗址等众多历史文化资源还都没能有效整合进来，没有发挥这些宝贵资源应有的经济价值。比如，南越国千年水闸遗址位于光明广场地下一层，目前由商场代管只开放半天，由于处于地下一层，位置较偏僻，且指示标识不明确，不容易找到，虽然免费开放，但游客稀少。非常好的历史文化资源，却没能带动旅游业发展，更没有促进商业，实在是一种资源浪费。天字码头、沿江路风光带、北京路步行街资源整合也不够，没有把天字码头珠江夜游以及沿江路风光带的游客导入北京路步行街，优质商业资源和旅游资源没能实现共享。

2.商业低端化问题突出，低端经营有损千年商都品牌形象

广州市北京路文化核心区有专业市场167个，很多专业市场规模小、辐射力不强，没有形成品牌，存在占道经营、环境卫生差、交通混乱、消防不过关、配套设施滞后等问题。历史商业街的经营层次大部分比较低端。比如，文德路文化街目前以经营低档字画、画框、相框等产品为主，业态低端，没能真正体现文化内涵。在北京路步行街的黄金地段出现了“5元店”“10元店”，一些非品牌店铺甚至还存在售假现象，严重损害北京路商业购物中心品牌形象。商贸业以传统经营模式为主，电子商务发展滞后，信息化水平低，这几年受网络购物冲击较明显，有些街区商户转手频率升高，租金有所下滑，发展的可持续性存在问题。

3.土地约束性强，增量土地几乎为零，存量土地利用粗放，经济发展后劲严重不足

越秀区作为广州市最古老的中心城区，总面积33.8平方公里，是全市土地面积最小的区，空间承载力不足。越秀区基本没有土地储备，未来土地新增空间几乎为零，与此同时，越秀区的存量土地利用十分粗放，土地利用效率低下，这进一步强化了广州市北京路文化核心区的发展约束性。例如，广州市北京路文化核心区有在建和闲置待建地块（含烂尾楼）58处44.3万平方米，有近20万平方米闲置低效物业，专业市场167个近63万平方米地块处于低效利用状态。

越秀区因空间载体不足以及部分写字楼外观陈旧、智能化水平不高等问题，吸引和留住优质企业的优势不断弱化，具有规模和影响力的一些公司总部外迁，迁出的比引入的多，高端资源呈现向外扩散及转移的趋势。这种状况直接削弱了越秀区的经济发展潜力。据统计，2013年越秀区地区生产总值虽然位居全市第二，但增速仅为10.2%，低于广州市11.6%的平均增速，在全市居倒数第二；公共财政预算收入增速、税收增速都排全市倒数第一，尤其是税收增速是全市唯一一个出现负增长的区。这些数据充分反映出越秀区先发优势正在逐步弱化，经济增长乏力，经济发展后劲严重不足。

4.人口高密度和老龄化问题严重，环境容量超负荷运转

（1）存在人口高密度聚集与老龄化的