一 社区商业的概念与特点

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象的属地型商业。从社区概念理解，它是一定地域空间范围内从事的商业活动，强调其空间范围；是服务于社区居民的活动，强调其活动的主体；是社区内人们的商业活动，以及在此基础上建立的社会经济体系，强调其活动内容。从服务范围理解，是一种具有很强的地域性的属地商业，辐射半径有限。从服务功能理解，是一种以社区及周边社区居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、文化等需要的商业形态。它所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定具有价格低廉的特点。社区商业主要由三个板块组成，一是日常生活购物点，包括超市、肉菜市场、便利店、各类专业专卖店等；二是生活配套设施，包括银行、洗衣店、美容美发店、各类维修店、电信邮政、废品回收等；三是休闲娱乐设施，包括餐厅、咖啡厅、酒吧、健身房等。

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

二 广州社区商业的环境分析

（一）社会发展的必然

当人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，市场结构也随之而变化：品牌商品向商业中心集聚，以此显示品牌效应；日用商品向社区扩散，以减少消费者的购物成本（尤其是时间成本），表现为区域性零售中心与都市型零售中心并存。品牌商品集聚于城市、区域商业中心，便利品经营在邻近居民集中居住地布点。这种改变为社区商业迅速发展奠定了基础。社区商业逐步结束了“三无”（无规划、无规模、无规范）局面，从混乱转向统一，从无序经营转向整体规划，从小杂货转向品牌连锁，从单一服务转向综合服务。比如越秀区华乐街白云社区、荔湾区的彩虹街荔景社区，既有种类齐全、管理有道的沿街小商小铺，也有属地的大型商业中心，两者形成互补、和谐发展。

（二）市场杠杆的作用

随着社会的发展，近年大型商业物业呈井喷式发展，已出现供过于求的现象，导致购物中心商铺空置率上升。据高纬环球研究部数据显示，2014年中国一线城市购物中心平均空置率接近10%；第一太平戴维斯发布的报告显示：广州新兴商圈多数在每平方米每月租金200～400元徘徊，与成熟的商业中心的商业物业租金差距不断拉大。在这样的情况下，开发商、投资商开发大型商业物业的风险加大，为了规避风险，他们要另辟蹊径。社区商业为周边居民提供日常生活必需的服务，具有刚性需求，短小精悍、价值高，有特定辐射区域，定向招商容易，投资回报周期短，难度相对较低，成为一个住宅社区开发中的“关键赢利点”，如果社区商业招商成功，甚至能让住宅物业溢价，所以得到了开发商的热捧。番禺雅居乐社区、花都区新华街骏威社区就是成功的案例。

（三）相关政策的驱动

2005年国家商务部出台了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，把发展社区商业提到了政府的议事日程上。随后，在民政事业“十二五”规划、《加强全国社区管理和服务创新试验区工作意见》、国务院办公厅《关于印发社区服务体系建设规划（2011～2015）的通知》等政策中，都有提及社区商业服务的问题，不少城市也纷纷出台加快发展社区商业的政策。近年来，广州也重视社区商业的发展，并出台了一系列的指引和政策。2011年广州出台了《广州社区商业网点发展规划指引（暂行）》，2012年广州市政府常务会议审议通过了《广州创新社区商业示范社区工程工作方案》，为广州社区商业的发展提供了良好的支持。

（四）大型企业的推进

传统的社区商业，普遍存在小、散、乱的现象，且档次不高，与现在新型的社区商业不能同日而语。由于市场竞争的白热化，不少大型零售企业把市场开拓的目光放到了社区。社区商业提供的主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高而得到更大的发展。据2014年商务部的典型调查显示，2014年上半年小型业态的便利店销售同比增长13%，设在社区的超市销售同比增长11.9%，在所调