当前中国农地制度严重的阻碍了农村经济的发展和农民收入的提高，很多学者将中国农地制度改革视为解决“三农”问题的关键，并探索了与此相关的农业和农村经济结构调整、农业产业化、农村城镇化等问题。现在的经济学家大部分是从现代经济学特别是产权经济学和新制度经济学的角度指出农村土地制度的缺陷，如所有权不清晰、排他性不强、流转受到严格限制等条件，并从这些方面出发提出农地制度改革的一些方案。马克思在《资本论》第三卷第三十七至四十七章中全面研究了级差地租、绝对地租问题，分析了地租形成的本质原因和变动的一般规律，这些分析既有强调资本主义社会的特殊性内容，也揭示了许多市场经济运行的一般特征，还有对更高级社会形态的原则设想。虽然这些理论无法套用在中国现实的农地制度研究上，但这些理论对于解释中国农地制度的变迁和推动农村经济的发展具有重要的指导作用。

一 马克思的地租理论

1.地租是土地所有权的实现形式，土地所有权与经营权的分离是地租产生的前提

马克思说：“地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提。”^[1]在资本主义地租关系下，大土地所有者完全脱离了土地的经营，土地所有权与土地经营权发生了分离，而作为生产要素的土地同它的所有者的分离，成为吸收资本的前提条件。在谈到土地所有权以及土地所有权与土地经营权分离时，他说，“土地所有权的垄断是资本主义生产方式的历史前提，并且始终是它的基础”，并且，资本主义生产方式“使作为劳动条件的土地同土地所有权与土地所有者完全分离，土地对土地所有者来说只代表一定的货币税，这是他凭他的垄断权，从产业资本家即租地农场主那里征收来的”^[2]。这样，土地所有权的存在以及其与经营权的分离，便为产业资本等投资于土地进而产生地租准备好了条件。农业土地的级差收益虽然产生于土地的自然力不同，但是由于土地的所有权，级差地租归土地所有者拥有。马克思指出：“这种自然力是一种可以垄断的自然力，就像瀑布那样，只有那些支配着特殊地段及其附属物的人能够支配它。”^[3]所以，马克思说：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”^[4]这就是说，一切形式的地租都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，是土地所有权在经济上的实现，而任何地租又是以土地所有权的存在为前提，不同形式的土地所有权产生不同的地租。

2.地租是超额利润的转化形式，是在基本保证租地农业资本家获得社会平均利润后而上缴给土地所有者的超额利润

在资本主义社会里，职能资本进入农业，也“只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为在一个特殊生产部门的投资来经营的”^[5]，但如果进入农业的职能资本家不能获得社会的平均利润，它就会从其中退出。然而，由于土地所有权垄断的存在，往往出现土地所有者侵占租地农场主的平均利润以及农业工人工资的现象，即“土地所有权依靠它对土地的垄断权，也相应地越来越能攫取这个剩余价值中一个不断增大的部分”^[6]。农产品的生产价格必须由劣等地的生产条件来决定，只有这样，才能保证租地农业资本家获得平均利润，也才能保证农产品的供给与需求基本平衡。在这个前提下，资本主义地租按其产生的条件和原因不同分为级差地租和绝对地租。级差地租按其形成的条件不同分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ指投入到等面积的不同地块的等量资本，由于土地肥沃程度的不同和地理位置的优劣所产生的超额利润转化成的地租：级差地租Ⅱ是指对同一地块追加投资具有较高的劳动生产率带来的超额利润所转化成的地租。绝对地租是土地所有凭借土地所有权而取得的地租，是农产品的价值超过社会生产价格的差额。在资本主义的较长时期内，农业的资本有机构成低于社会平均的资本有机构成，农产品的价值大于社会生产价格，雇佣工人创造的剩余价值高于平均利润。如果农产品按照高于其社会生产价格的价值出售，既能获得平均利润，又能获得超额利润。这部分超额利润不参与社会平均利润率的形成，而是留在农业部门，转化为绝对地租。随着农业生产技术的进步，农业资本的有机构成同社会平均的资本有机构成相等时