一 2014年房地产发展环境

2014年宏观经济保持基本平稳运行。从全球经济看，复苏步伐弱于预期，美国经济复苏势头较好，但欧元区和日本经济停滞不前，新兴经济体受金融动荡及乌克兰危机影响增速放缓；从国内经济看，虽然受房地产行业调整、产能过剩、地方政府性债务、财政金融风险等不利因素影响，经济下行压力较大，但全面深化改革持续释放经济活力，宏观调控政策发挥积极作用，我国经济在新常态下保持基本平稳运行，全年实现国内生产总值（GDP）63.65万亿元，同比增长7.4%；从广州经济看，经济增长有所放缓，全年实现地区生产总值1.66万亿元，同比增长8.6%，增速较2013年回落3.0个百分点。

2014年我国房地产市场有所降温。房地产开发投资增长放缓，全年实现投资9.50万亿元，同比增长10.5%，增速较2013年回落9.5个百分点。市场成交量萎缩，商品房销售面积和金额分别为12.06亿平方米和7.63万亿元，同比分别减少7.6%和6.3%。库存量大幅增加，12月末商品房待售面积6.22亿平方米，同比增长26.1%。房价下行趋势明显，国家统计局数据显示，12月新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市分别达到68个和60个，与6月相比分别增加67个和55个。

2014年房地产调控政策强调分类指导。年初，新一届政府提出“重保障、轻调控、弱房价、促长效”的房地产治理和调控新思路，强调建立长效市场调节机制来逐步取代限购、限价等行政调控手段。年中，随着房地产市场调整不断加深，地方政府从6月开始纷纷取消限购政策。截至年末，除4个一线城市及三亚外，其余城市已基本调整或全面解除限购令。房地产信贷环境四季度开始放松。9月30日，央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了首套房的认定标准，“认房又认贷”的时代宣告结束；11月21日，央行下调了金融机构人民币贷款基准利率，一年期利率由6.0%下调至5.6%。

二 一手住宅市场情况

（一）总体情况

市场供应大幅增加。在价格管控措施全面放开的带动下，中高端项目集中在2014年上市，带动一手住宅供应量较快增长。全年批准预售住宅10.21万套，同比增长10.6%；预售面积1199.51万平方米，同比增长14.1%。

市场成交量明显萎缩。受宏观经济运行环境和信贷环境偏紧以及市场预期的影响，一手住宅市场走弱。2014年，全市一手住宅签约7.27万套，同比减少21.9%；签约面积835.95万平方米，同比减少21.0%；签约金额1260.18亿元，同比减少9.1%。其中，市辖10区签约面积604.54万平方米，较2010～2013年平均水平（672.92万平方米）减少10.2%。全市一手住宅市场消化率仅为69.7%，较2013年（100.7%）下降31.0个百分点；其中，市辖10区市场消化率创历史新低，2014年仅为64.9%，低于2008年的68.3%和2012年的81.1%，更低于2010～2013年平均水平（91.0%）26.1个百分点。从市场走势看，第二、三季度成交量保持在200万平方米左右，三季度市场较为低迷，签约面积仅161.44万平方米，四季度在央行放宽房贷政策的带动下，成交量回升至268.52万平方米（见图1、图2）。

图1 2010～2014年市辖10区一手住宅市场情况

市场价格结构性上升。2014年，全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%。均价上涨是结构性因素所致：一是价格水平较高的中心6区签约面积占全市总成交量的比重有所提高，由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%，若剔除区域因素影响^[1]，全市签约均价升幅约为6.4%。二是2013年为落实房价控制目标实施了严格的行政管控措施，造成2013年价格基数偏低。三是中高端项目成交占比有所增加。若剔除上述因素，课题组估计：2014年全市一手住宅实际价格与2013年基本相当，部分区域甚至略有下降。实际上，目前市场价格已经出现松动，第三、四季度签约均价分别为15268元/平方米和14945元/平方米，较第二季度分别下降5.4%和7.4%（见图2）。

图2 2014年各季度广州市一手住宅市场情况

（二）区域结构分析

中心6区市场供求关系开始出现逆转。2014年，中心6区一手住宅供应量大幅增加，预售面积249.43万平方米，同比增长46.8%；受“穗六条”、信贷收紧及房价高企等因素影响，成交量略有减少，签约面积190.51万平方米，同比减少1.1%；市场供求关系开始出现逆转，2014年市场消化率仅为76.4%，自2010年以来首次低于88%；签约均价26812元/平方米，同比上升5.6%；越秀和荔湾是拉动价格上升的主要动力，签约均价同比分别上