在各国经济发展中，房地产业作为宏观经济的基础产业具有经济发展晴雨表的作用。在中国，随着房地产业在国民经济中的地位和作用的不断提高，房地产周期波动与宏观经济周期的互动性越来越强，与货币政策变化的关联度也越来越高。本章从宏观经济层面分析经济周期和货币政策对房地产业的影响以及它们的相互关系。

一 房地产业的景气与经济周期

所谓的经济周期，按经济学家萨缪尔森的话来说，是指经济活动扩张与收缩、波峰与波谷相交替的运动。与经济周期波动现象相似，房地产业的发展也呈现出复苏、繁荣、衰退和萧条等周期性波动。房地产的景气循环，即从景气到不景气，是周期性波动的不断重复过程。

1.房地产业的周期波动的一般特点

Alan Rabinowitz（1980），Fred E.Case（1974）^[1]利用房地产市场的交易量，对美国1795～1973年的房地产周期波动进行了研究。发现在此期间，房地产的平均周期长度为18年左右^[2]，即18年左右完成一次周期波动。杨奇对香港房地产业的分析表明：其周期波动最短为6～7年，最长为9～10年；平均周期波动为8～9年^[3]。国内外的多项研究（Charles H. Wurtzebach，1980；Dennis Dioasquale，1996；谭刚，2001；曹振良，2003等）还表明：房地产的周期波动与宏观经济周期密切相关（参见表16-1）。究其原因，人们不难发现：许多导致宏观经济周期波动的经济变量和参数，也是影响房地产景气周期的重要因素。

表16-1 美国房地产周期与宏观经济周期的关系

归纳起来，宏观经济与房地产的相互影响、相互作用主要表现为以下几个方面。

首先，在宏观经济处于上升阶段，经济活动的复苏日趋活跃，房地产开发投资会随着市场需求的变化呈现上升的态势，但房地产开发投资期限长的特点及由此产生的时滞效应，使得房地产的复苏在时序上常常落后于宏观经济的复苏。

其次，在房地产业开始复苏后，宏观经济的持续增长会带来国民收入、居民收入和消费水平的全面提升，导致对房地产的需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，供给与需求的不对称会推动房地产价格迅速上扬；与此同时，房地产价格上升会提高人们对房地产收益的预期，开发企业的资产也相应快速膨胀，在银行扩张性信贷的支持下，借助投资乘数的放大效应，房地产周期会比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。

第三，由于房地产繁荣期过早地到来，房地产价格增长过快远远超过了收入的增长，投资增长过快会因消费需求的下降转化为过剩的生产能力，从而导致房地产业比宏观经济先期进入衰退期，即当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产经济已经率先出现停滞乃至衰退迹象。

第四，当宏观经济进入衰退后，失业的增加、收入的下降会给房地产业带来重创，房地产价格大幅下降，房地产交易量减少，空置房屋数量不断攀升，导致房地产业进入一个较长的萧条期，直到宏观经济开始缓慢复苏后，房地产业才有希望慢慢走出低谷，重新进入新一轮的景气周期。

当然，房地产业的景气周期并不是亦步亦趋地紧随宏观经济周期的变化，它有时也会出现逆周期的变化，即当宏观经济处于低谷时，人口的增长、制度的变迁或政策的作用，使得房地产潜在的需求不断地释放出来，在其他产业可赢利机会减少的情况下，社会的剩余资金向房地产业的高度集中，从而在整体经济不景气时创造出房地产业的繁荣期。此外，房地产业并不是简单被动地接受宏观经济同期波动的影响，当房地产周期与宏观经济周期同步时，房地产周期的波动会加剧宏观经济周期的波动性；当房地产周期与宏观经济是逆周期时，房地产景气对宏观经济具有熨平周期波动的作用。

2.中国转型期的房地产周期波动

中国的房地产业是改革开放中涌现的新兴产业，尽管其发展的时间较短，相关的历史数据匮乏，但是，我们还是可以从其运行的轨迹中寻觅到房地产周期波动与总体宏观经济周期高度相关的蛛丝马迹。

其一，从对房地产投资分析（见图16-1），我们可以看到：房地产投资的增长率与全社会固定资产投资增长率和GDP的增长率具有较强的同步性。1987～1990年中国经济处于一轮经济周期，在1987年周期波峰时，经济增长率达到11.6%。受宏观经济良好预期的影响，加之深圳土地使用权有偿出让改革方案的出台，推动房地产投资进入第一轮增长期，1988年房地产投资增长率达到此次周期的高点71%。此后